楼市可否持续回暖有待确认 造假现象加剧怀疑

清查投资性房产传闻

有传言称，国家即将出台新的针对房地产行业的调控政策，即可能要组织对投资性房产进行清查，并利用税收等杠杆以及相关金融手段(加强按揭等审查的标准，使之更为严格)来对“投资性住房进行系列限制”。据悉该消息来源于一位接近政府部门的开发商，我们暂时无法考证其真实性。在我们看来，政府出台类似政策的目的，是对房地产自住需求的保护和鼓励，对投机投资需求的长期抑制。该政策对于平抑房价、减少房地产泡沫、维持行业长期健康发展有着十分积极的作用。在抑制了投机投资需求的同时，必然促使房地产市场进一步回归理性，从而减少了未来楼市价量超常规发展的可能性。但另一方面，对投资性房产的认定和清查存在较多的技术难关，难以在短期内顺利实施。因此，我们认为，该政策跟物业税一样，对于房地产投资者的短期心理影响大于实质影响。

楼市回暖持续性有待确认

三月份各周，全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，不少机构及媒体据此认为市场已经回暖。但实际的情况是，三月各周的成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，仍然下降厉害。

三月份，北京住宅期房的成交量同比下降约27%，深圳同比下降约25%，上海情况最好，同比下降约10%。但是四月第一周的数据，却与阳春三月表现出来的暖意截然不同，几个大中城市无一例外地出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降30%-60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降 39%，天津环比下降为31%，杭州环比下跌42%，武汉环比下跌50%。究其原因，我们认为，一是3月下旬大部分城市成交大幅度上升(北京、上海、深圳、天津、杭州、南京)，消耗了一定市场购买力，二是受清明小长假出行影响，三是可能跟银监会提醒各商业银行不得放宽第二套房贷政策有关。从四月第二周最新住宅成交情况看，一线城市住宅成交面积与前周持平，二线城市成交量较前周有10%-30%的上升。值得关注的问题是，三月份成交量的上升更多的是因为楼市已经转暖，还是季节性因素？这个问题显然要待未来1-2个月的销售数据来证实。

土地流拍现象再现

近期土地市场再次出现流拍现象。深圳4月8日公开挂牌出让5幅地块，流拍4块，成交的一块地价也回落到了同区位2006的地价水平。4月11日深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面地价仅1149元/平方米，这相当于同区位2005年的地价水平。上海4月9日8宗土地挂牌出让，成交6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清。厦门4月8日，在继上次9幅地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，结果10幅地块中仅成功出让6幅，其余均遭“流拍”，成交地价也出现大幅下滑。在市场看好楼市3月回暖的同时，土地市场继续遭遇大规模流拍的棒喝，这一方面说明开发商资金链的确很紧张，另一方面也表明其对后市趋于谨慎。

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