46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰经过计算囤积土地开发资金、紧缩银根影响、直接融资萎缩和土地出让款后，得出如下惊人结论：2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元之多。

回头看，这与1993年的地产泡沫破灭情形极其相似。去年年底，北京一位著名开发商说：“经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”很显然，现存的6万家房地产企业已然太多，但是谁是掉队的鸭子，谁又是牧羊犬？

历史案例：四面楚歌中谁能突围？

1993年的地产泡沫，几乎使得当初的房地产全军覆灭。目前的A股地产公司中，唯有万科、深长城、沙河股份(000014)、ST星源等历经并保存了下来。回头来看，及时上市融资有效的抵御了资金风险。而这些企业却唯独万科脱颖而出，其余都是磕磕碰碰过日子。

原因很大在于王石的减法。这批公司当初都是混业经营，酒店、物业、运输、旅游等杂交。但在1993年，王石坚决将万科除了地产开发以外的业务忍痛割爱，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立了城市居民住宅为公司的主导业务。王石将“专注”理念在此后的15年里发展的淋漓尽致，最近的“住宅产业化”概念被广泛认为是地产“后暴利”潮流。而深长城却长期延续了的施工建设、酒店经营、房租租赁、物业等多元业务，结果在2004年被大幅拖累而亏损，一蹶不振后不得不转让股权。

这背后还隐藏的一个缘由是，出身民营企业的万科从一开始就相当注重公司治理和资本积累，在1993年就率先实施员工期权计划。此后持续的对人力资源体系和管理结构进行现代化处理，树立了相当好的榜样形象。而国有的深长城则去之深远。这种品质后来培养了金地集团、绿城集团等优秀公司。

2000年前后的地产发轫期，与当下的情形更具有可比性，并且产生了千古案例——“被迅速击垮的黑马”顺驰，集纳了地产企业易犯的几乎所有重大失误。顺驰和万科同样作为行业集中度的倡导者，但两者结局截然相反，个中因素是什么？

这被人归结为速度模式与稳重模式的较量。一些显然的短板是，市中缺乏一个上市平台，融资相当艰难，一招不慎满盘皆输。忙于扩张，属于人力资源管理，区域市场上爆发许多重大舞弊和错误决策。公司治理严重混乱，关联交易层出不穷，“顺驰是一个人的企业”。

安全成长的地产公司大抵具有如下三项品格：专注的业务、持续的融资能力、良好的企业文化和公司治理。但是这一阶段房地产业虽然不顺，但绝非1993年的全盘皆输。顺驰作为个案的突然击倒是中国地产必然萌蘖的青春痘：资金链断裂。2005年地产飙升以来，以ST中房(600890)、深深房为代表的劣质地产股出现，其原因是土地储备的不足，而资金实力亏欠。这实际上暴露了地产牛市生存的另一个要素：规模。

但是近两年来，对规模的极度迷恋，将事情又重新推回到顺驰的命题：扩张与现金流。一些年轻的上市公司，开始了“地王”生涯。

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