46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线

安邦咨询公司分析师张巍柏指出，上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。

这一窘境在二线地产商中显得更加明显，年报显示二、三线地产商外高桥、万业企业、ST广厦、栖霞建设、福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。直接后果是造成上述企业平均现金流为-1.8亿元。

今年，对于房地产企业至关重要。一、二线地产上市公司的销售目标及预期竣工面积都将大大超于去年，而土地储备方面巨额的资金投入与银行的银根收紧相生相克。在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，对于无疑是重要的战略工具。

而万科A、保利地产、金地集团、招商地产等一线公司对成交量和房价最敏感，行业逐渐回暖时土地储备较多的房企无疑占据一定优势。

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在乱世，活下来就是一种成就。

自从2007年12月13日，万科董事长王石抛出“拐点论”之后，各路诸侯反复驳诘，尤以SOHO中国董事长潘石屹临阵倒戈，抛出 “百日剧变”论，和 “空军一号”谢国忠大胆预测“半数房地产企业破产”让业界不无颤抖。但我们一再强调，地产和股市是孪生兄弟，泡沫互相绑架，中国泡沫远未到破灭的时候。世界资本市场的规律表明，中国的这一轮资产价格调整乃是中期调整，我们认为也不至于到日本上世纪末一年6000多家公司破产那样哀鸿遍野的景象。但是，次贷危机深化和人民币“破6”后可能的盘整，隐含着地产调整放大的风险。

情况究竟严重吗？客观的说，地产上市公司的资金状况实在不容乐观。根据陆续公布的上市房企年报，每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产(600048)-7.65元、招商地产(000024)7523472.5万元，而负债总额达到32261632.27万元，也就是说目前地产上市公司的现金只能支付23%的债务，即便是风险巨大的短期债务，也只能支付32%。

许多公司大概只能跟着万科的屁股，抓住存货周转这根救命稻草，但是这仍然不甚乐观，一些著名公司将面临困难。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42，5年来持续下降。金地集团(600383)的年度存货周转率为0.31，保利的存货周转率只有0.25，招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式，一旦市场冰冻期到来，脆弱的资金链受到严厉考验。

直接融资渠道也被阻塞。恒大地产上市功亏一篑，被潘石屹视为“2008年中国地产界最具标志意义的事件”，并很可能阻断排在其后40多家急切盼望在资本市场融得救济款的待上市地产企业。绝望的地产商们要么转战私募融资或者地下钱庄，甚至出让股权。最近这一趋势已经抬头。

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