地产评论：地产股走出困顿仍需依靠刚性市场

本周一，动荡不安多日的沪深两市惨遭重创，其中，地产股更是处于领跌的尴尬地位，四大龙头股万科、保利、金地、招商全部跌停，中粮地产、泛海建设、陆家嘴、金融街等也无一幸免。地产股的暴跌，自然与沪深大势有关，但如此惨不忍睹仍有其他原因。在最近一周的时间内，楼市利空消息有二，一是国土资源部下发有关通知，宣布为掌控地价和房价上涨态势，今年城市地价动态监测工作，将从现有的50个城市拓展到105个城市，土地监控更严更广。二是有消息传出，国家将出台新楼市调控政策，严限投资性房产。

这两大利空的威力有多大，从地产股下跌的程度便可看出，其中地价检测城市的扩大，将减少部分二线、三线城市在土地出让中的违规操作，低价圈地，厚利共享的开发模式今后恐越来越难。而严限投资房产，则进一步压缩了有效购买力，刚刚有所回暖的市场，也可能再次陷入观望。尽管如此，2008年，地产股及房企却未必一蹶不振。仅从广州市场来看，越来越多的开发商已在风暴中找到了方向：刚性需求置业客户被重新定义为核心群体，快速周转成为主流。

以刚性需求为主，首先体现在开发商的营销思路上。不少楼盘为迎合置业者，纷纷推出打折优惠活动，还有个别楼盘，从策划开始，便把目标人群锁定在急需置业结婚的年轻白领身上。其次体现在户型设计上。今年广州的中小户型比例将占到50%以上，由于总价低，置业门槛不高，中小户型成为刚性需求的最好载体。而有眼光的开发商，已把研发重点放在中小户型的设计上。在老城荔湾，万科能在80平方米的空间内，设计出三房；在金沙洲，中海能把限价房当成豪宅来规划，一些单位带主套甚至入户花园；在番禺，广雅新地也能把77平方米的两房“变”成三房……这些开发商的灵机一动，让实用为主的刚性需求能在精美产品前彻底释放。

以刚性需求为主，还体现在价格上，天河、海珠、荔湾、海珠、白云等老城区，均出现了万元以下的小户型单位。在番禺、增城、花都等近郊，更有4字头、5字头产品可选，它们都是刚性需求爆发的助推剂。一旦开发商能牢牢占据刚性市场，那么便有了稳定的现金流和成交量，届时，不要说风吹草动，就是有一点暴风雨，也无伤大体。

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