房企赴港上市存一大误区 5月广州结束价格战？

——广州搜房网大话地产08年第四期

高力国际投资顾问部助理董事高凌霄

【高凌霄】：我觉得这次的影响可分大、中小公司资产情况分析，因为房地产开发行业，其实有一个杠杆放大的作用。比如说自有资金30%，杠杆是三倍，对于中小型公司，财务杠杆比例比较高，负债率比较高。如果短期负债很高的话，就有换贷的压力，所以他们需要尽快变现一些资产。现在可能会有一些中小型发展商觉得压力比较大。我在来这里之前，研究过几家上市公司，比如合景泰富、万科，他们的财务报表，现金还是比较充裕。对于比较规范的已经上市的大中型企业来说，影响相对比较小一点，对于还没有上市的中小型企业，压力会比较大。【延伸阅读：752亿借款逼宫13家开发商 资产负债率下降假象】

【主持人】：业内人士统计，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。就你们掌握的情况来看，目前广州房企的资金链是否紧张？高先生刚也说了，像合景泰富、万科等这些方面表现得比较好。

【黎振伟】：第一点，所有企业都不会告诉你，我现在缺多少钱，都会表现出不缺钱，所以这一点只是一个估计，这个估计都未核实。第二点，什么叫企业？企业要懂得在机会来的时候去放大，在市场不好的时候懂得收缩，机会好的时候大家去借钱买地，但是整个市场收缩的时候，他就要收紧不买地。成熟的企业可以调整自己的经营目标，现在面临这个困境，因为前段时间房价上涨太快，现在开始收缩，但是该慢的时候要慢，该快的时候要快。老板做公司的第一天开始，就应该懂得有钱的时候花钱。如果把所有钱都花光了，这样的企业要死也是正常的，如果我们的企业都不死，都赚钱，社会怎么可以赚钱，像炒股一样，都赚钱了，钱哪里来？！社会就是因为企业的淘汰，慢慢发展，我经历过中国五次调控，看到一些国企倒了下来，但是又有新的民企出来，如果不是这样，怎么可能有今天的富力和合生。

【主持人】：在房企面临缺钱的情况下，哪些房地产商的资金链会最先断裂？

【黎振伟】：如果资金缺的时候，就赶紧销售，但利润会相应减少。如果确实是资金缺，做开发商第一就是解决资金回笼，不降价就卖项目、卖地、甚至卖股权，让其他的资金进来。

【主持人】：黎先生，你是怎么看待这个问题？

【黎文江】 ：1万亿是一个充满疑问的数据，我们知道在投资的渠道方面，按照这几年通过预售、订金等，占投资40%-50%的幅度，在这种情况下，圈地卖房，自有资金广州自有资金占整个投资额的大概20%，而国务院要求自有资金达到35%，整个广东企业都是30%以下，大部分用预售款、订金来维持项目的再施工。信贷基本上都在10-20%的幅度。如果缺钱就赶快回笼资金，像碧桂园一样，周转资金，万科第一个月收入100亿，去年整年是500亿，加快回笼资金是一个方式，不用担心企业资金的问题。现在不是所有钱都不能贷，只是购买土地的钱受到了限制。

【黎振伟】：不是全部企业都不能贷，要看你企业的资质评估。如果企业没有能够承受压力，那就不能搞房地产，房地产赚钱，但不能认为会一直赚钱。

有的企业的做法像暴发户，为了追求上市做什么都有可能；有些公司整个管理很混乱，开发商也有一个问题，因为赚钱容易，相当一部分企业管理体系是不太完善的，很多的钱投下去后，资金的计算会出现问题。还有一种战线拉得太长，投入的太多，自己预计方面没有做好充分的准备，有人可能会说，我拨上去就行，我就为了上市！如果这家公司算计太绝了，一上市就行了，不上市就不行了，企业要追求最大化的发展，可能把风险想得很小，如果做好的话，利润比风险大很多。特别是去年市场好的时候去发展，这种发展目的性不太强，只是看市场好，就尽快发展，这种企业也会出现问题，将面临走下坡路。所以最近有企业到处找人卖项目。

【高凌霄】：有的公司会缺钱，但是缺多少不好说。哪些企业会有危机？其实我觉得是负债率过高的公司。为什么会负债率高？就是战线太长，另外开发膨胀速度过快，所以导致负债率过高。财务的杠杆比如是放大四倍，如果自有资金25%，一块钱玩四块钱的生意，如果房价掉到25%，你的净资产就是零，过度的膨胀、过度的求速度的企业，他们是非常危险的，因为他们可能抵御不了市场波动，一些企业流动资金不足以抵御短期的波动，因为负债过高，战线过长，每个月要返钱给银行。他们的压力是很大的。

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