黄穗诚：减少购销纠纷的关键是改变资金运作模式

“他不收一分钱，不拿一针线，脚踩一辆破单车走遍广州大街小巷，为争取消费者购房合法权益四处奔走。”新华社记者在2002年报道他时这样写道。他——就是广东省房协处理商品房纠纷顾问、广州市房协专家委委员、《广东建设报》记者黄穗诚。

十几年来，黄穗诚一直处在研究广州房地产发展变化的最前沿。可以说，黄穗诚见证了广州房地产十几年来的变化，而广州房产业走过的风风雨雨他自然历历在目。他不但写出了许多关于房地产业的新闻报道和独到评论，而且积极地维护购房者合法权益，被称为房地产业内的“专家型记者”。

东湖新村是按摸着石头过河的思路走的

广州的房地产开发是从1979年10月开始的。当时国家没有这么多资金建房子，钱从哪来？第一步是引进外资合建商品住宅——东山区引进外资指挥部（东华实业股份有限公司前身）率先引进外资，与港商合作建设东湖新村住宅小区。这是全国首个引进外资（港资）合资建商品住宅、全国首个商品住宅小区、全国首个住宅小区实行物业管理服务的项目。除了引进外资，还有什么办法有资金开发房地产？香港企业家给建议，一个是拍卖土地，第二个是预售制度。当时采取了不讨论的方式，摸着石头过河。现在想想确实对国家有好处，改革开放30年，中国由一个比较贫穷的发展中国家发展到现在，财富实力在国际上有一定的地位。

出让土地方面，广州走在深圳的前面。全国第一例的拍卖虽然在深圳，但出让土地广州确实领先于深圳，当时叫土地有偿使用。广州是引领房地产行业前进的领头羊，广州在房地产领域的法律法规也走在全国的前列，预售管理办法广州也是先行一步，然后到了广东省，然后才是全国的。 

一套房子往往被重复买卖多次

购房者的投诉最早出现是在90年代初。那时由于有购房需求的人不多，一般居民还没有进入商品房消费领域，销售情况不大好。而开发商的资金全部是借用银行的，如果银行收紧银根，开发项目就有可能产生烂尾的情形，很多投诉是从楼盘烂尾开始的。由于当时房地产是个新兴产业——中华人民共和国成立之后，一直到改革开放才开始有房地产业。那时除了有商品房建设烂尾方面的投诉，官司也比较多。印象比较深的一桩官司是：当时房地产开发是先圈地，然后开发。商品住宅没有建就预售，一块地处一级马路与四级马路之间的地块，广告说项目是地处一级马路的商品住宅，建起来却是地位四级马路商品房。购房者买的是一级马路商品房，但是交付使用的是四级马路商品房。当时类似这种纠纷不少。

那时对工程质量的投诉也非常多，当时施工规范允许用黄泥砌砖，容易产生墙体裂缝问题。当时，这种投诉很多。

从1999年到现在，纠纷集中在几个方面。1993年左右，由于体制的问题，买家面非常少，生产了大量商品房，没人买，导致了很多烂尾。90年代法律不健全，从1999年到现在，法律是很健全的，国家预售管理出台是在1995年，房地产法确定了，而广州市和广东省大概是1993年就有预售管理的规定了，广州在这方面领先全国。由于这个不是法律，仅仅是地方法规、政府规章，约束力不强。有人钻了商品房买卖没人督促合同要在30天内登记备案这个漏洞，一套房子往往被重复买卖多次！其实省人大的规定已规定不能这么做，但没人督促实行。

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