总结房改30年 看当前形势

历史已经跨入2008年，但新年明媚的阳光并没有驱散弥漫在我们心头的疑云。楼价是升是降啊？什么时候买楼好？相当一段时间以来，我总是被诸如此类的提问所包围，忙忙碌碌的我有时候也不得不停下脚步静心自问：到底我们应该怎样看待当前房地产形势？

从历史周期看现实变化：价格调整在所难免

不识庐山真面目，只缘身在此山中。对于当前房地产形势，大家之所以感到迷惘，是因为我们都置身其中。因此，要正确判断未来走势，也许“以史论今”不失为一种方法。

2008年是中国改革开放30周年，也是中国房地产发展30周年。对于楼市30年历史，我认为大致可分为三道分水岭六个时代。1993年国家实行宏观调控、2000年福利分房结束和2005年房改房无条件全面上市堪称三道分水岭。为什么这么说呢？因为1993年之前，商品房多为港澳投资人士购买，付款多要求港元、美元，因此可称为“外销时代”。1993年国家实行前所未有的宏观调控，银根紧缩导致楼市泡沫破灭，内地房地产投资效应立马烟消云散。香港台湾人购房热情消退，商品房购房对象开始转变为先富起来的一部分人，房地产逐渐开启内销时代。2000年之前，房地产主要以单位建房和购买商品房分配为主，因此，称之“集团分房时代”；2000年之后，房地产几乎都是个人购房，毫无疑问这是“个人购房时代”。到了2005年，不论率先购商品房的先富起来那部分还是享受单位福利分房的房改房群体，都开始购买第二套、第三套商品房，房地产终于迎来激情彭湃的换房时代！

房地产30年，无论从外销时代到内销时代，还是从集团分房时代到个人购房时代，抑或从初次置业时代到今天换房时代，购房对象不尽相同，价格难免会产生周期波动。外销时代，广州淘金路一带的商品房动辄万元以上，且还要港元美元支付；到1995年时，基本上降到六七千元。在集团分房最鼎盛的1998年，天河一带的华景新城和骏景花园，像黄埔海关这样的单位动辄花费上亿元为处级以上领导干部重新购买符合标准的商品房，价格七八千元也无所谓。而进入2000年个人购房时代，这两个楼盘价格一度在6000元上下徘徊好几年时间。到了2005年，国家规定房改房无条件上市，任何单位不得阻拦，楼市从此开启轰轰烈烈的换房运动。楼价也开始飚升，如今广州市区哪还有万元以下的楼盘？

纵观房地产发展30年六个时代，价格涨落周期一般都在五年左右。2000年开始个人购房时代，广州楼价一直阴跌到2004年。2004年国庆期间，合生创展旗下楼盘率先暗中提价30％，从而拉开换房时代价格狂飚。到2007年10月，屈指数来也有4个年头。由于这一轮价格上涨非常迅猛，但幅度很大，透支未来比较明显，因此楼市进入高位调整期已勿庸置疑。现在，也许我们唯一应该做的事情就是赶紧分析研究应对策略。

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