顾云昌：住房改革跨越三十年

1978——2008年，中国从濒临崩溃的边缘，走到今天世界第四大国家经济体。这个过程，不仅是国家生命力从萎靡到迸发的三十年，更是个人的生存空间、自由选择和各种权益得以逐步舒张的三十年。这三十年房地产又是怎样发展？记者采访了建设部住宅政策专家委员会副主任、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌先生。

房改80年代初酝酿 98年突破旧体制

主持人：顾会长房改方案的主要起草人之一，请您简单勾勒一下中国改革开放三十年来中国住房制度的变迁脉络，最关键的是哪几个转折结点。

顾云昌：从1978年到现在，三十年了，中国房地产是飞快的发展，可以用“飞快”来形容，因为我们这几年住房的解决，住宅建设量和我们理念都了很快的改变，用“快”字形容不过分。改革开放初期，中央就提出住宅建设要发挥四个积极性，就是中央政府、地方政府、企业、个人的积极性，这几个积极性的建设，使我们住宅的建设速度大大加快。第二个阶段就是我们进入房改企业，其实我们房改酝酿从80年代初就开始的，但真正房改取得突破性进展就是98年，反复地探讨，98年中国房改取得突破性进展，就是我们现在实行住房商品化的一种体制。在这个过程之前主要是以单位建房，中央政府建房混在一起，也有个人建房，主要是发挥政府和企业的积极性。98年以后，房改取得突破性进展以后，个人积极性得到充分发挥。

98年以后一直到2003、04年，中国住房解决的速度很快，拉破了旧的体制。从房地产市场来看，03、04年以后出现了一个变化。04年之前我们主要是鼓励大家买房，需求越旺越好，买房积极性越高越好。但04年以后我们国家宏观经济形势出现的变化，就是经济规模过大，所以房地产规模需要适当控制。04年以后主要是对房地产势头进行调控。就是说在保证需求的同时，我们的没有像过去那么提倡大家买的越多越好。04年以后，中国房地产的调控方向不是增加越多越好，消费越多越好，而是适当地控制它的需求。现在也是在宏观调控当中，住房制度也是在不断地完善当中。就我来看就是这样几个阶段。

房改初期曾试验过3套方案

主持人：当初国家进行房改的背景是什么？为什么想要去做这个房改？您能不能说一说当时在房改方案酝酿过程中的一些难忘故事。

顾云昌：回顾房改几天几夜都说不完，内容太多。为什么房改？解放以后，一直到1978、79年的时候，我们发现原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。我有一个数据，解放初期我们人均住房居住面积是4.5平方米，1978年发现我们人均住房居住面积只有3.6平方米，反而下降了。当然有城市人口增加的问题，主要还是我们建设速度跟不上，后来发现光靠国家财力解决问题是不行的。必须要发挥四个方面的积极性，中央财政、地方财政、企业和个人。之后问题也出来了，贫富差距。有办法的单位和个人就分到了房子，没有办法的单位和个人就没有分到房子。而且我们收取很低的租赁，每平方米一毛钱左右，就是说在一套房子里面，养一只老母鸡，老母鸡生下的鸡蛋足够交房租的了，这影响了住宅的良性循环，而且引起了社会的不均，不能良好地解决住房问题。深刻感受到旧的住房制度必须改变，就是实物的住房制度必须改变。

怎么改？80年代初就开始想办法，我当时在建设部住宅局，后来我们成立了中国房地产住宅研究会，从83年就开始讨论住宅的问题。首先讨论住宅的属性，它是商品还是福利品，讨论了好几年。我们大的经济学家都参加了讨论。在讨论基础上我们得出一个结论，住宅必须走商品化道路。商品化道路怎么走，分歧意见很大。最后讨论的结果是，讨论的理论最后到房改的实践当中，大概有这样两种思路。一种思路是以租金改革为起点，因为租金太低，必须改革低租金，如何改革低租金，我们举行了很多次研讨会。烟台、蚌埠的方案就是以租金改革为重点，试图通过租金改革促使我们住房制度的改革。就是提高租金。但提高租金也有一个问题，老百姓的收入很低，支付不了怎么办，要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴，补贴怎么发，讨论了半天，几轮方案下来，里面的复杂过程很多。烟台首先试点，取得了一定得成功。

后来我们发现提出补贴的改革方案，在实施过程中遇到许多问题、障碍。后来我们感觉这个方案有问题。然后又借鉴了国际经验，有些地方在房改当中提出了更多的新意，比如能不能通过旧公房的出售，新建商品房进入个人买房市场着手，这是第二种思路，不是以租金改革为主，而是以住房产权制度改革为重点，以出售公房为重点。这样就是两种改革方案，一种是出售公房方案，还有一种是提高租金方案，我们借鉴了新加坡、英国的经验，几代领导人都非常重视。

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