王石：房产调控政策变迁与对产业影响

住宅是非常特别的产品，它是基本生活所必须的。无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。从发展住宅市场到建立住房保障体系

这个调整从1998年至如今的一系列国家有关房地产政策可以看得很明显。

1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场。随后，央行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化。2003年，央行出台121号文件,对房地产信贷做出规范。2004年国土资源部下发文件（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）进一步规范土地市场，也就是我们说的“8·31”大限。这一系列政策，目标都是推动住宅市场的发展。

然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。

“国八条”主要解决的问题有两点。一是部分地区房价上涨过快的问题，二是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？

2005年，全国完成商品房投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入家庭的住房要求，市场没有给予正面反应。原因有：（1）房地产行业的特征：一个新产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期；（2）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入家庭住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升。建立住宅保障体系的意图没有体现出来。

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