市场预期未来穗房价将逆转 房价地价谁决定谁

土地是房地产的核心及基本要素。如果一家房地产企业没有土地，也就意味着它要退出这个市场。2007年上半年，不少房地产企业从股市融集到大量的资金，然后到土地市场圈地，圈地后再融资，再圈地———就是这样一种恶性循环，各地土地的价格被越推越高。

但是，从2007年第四季度开始，随着政府一系列房地产政策的出台，特别是关于第二套住房贷款政策的出台，不仅房价疯狂上涨的态势被突然终结，土地市场的寒流也随之而来。北京、上海、广州等城市的许多黄金地块都出现流拍。

当土地市场拍卖的土地出现流拍及土地拍卖的价格迅速下降时，预示着国内房地产市场将出现大调整。房地产不仅是一个周期性较长的行业，也是一个土地要素占绝对地位的行业。房地产市场的这两个特性，使房地产市场价格的高低决定了土地价格的高低。最近一直有人在误导大众，认为国内房价过高是由于土地价格过高造成的。如果按照这个逻辑，房价是由土地价格决定的，那么住房销售的价格就应以成本定价。而如果住房以成本来定价，房价岂能发展到目前这种高得离谱的地步呢？社会岂能都来指责房地产是一个暴利行业呢？

房价不是由土地价格决定的，而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产企业就不会冒险进入这个高风险的行业，更不会以高价来拿地，除非所获得的土地价格特别低。因此，当房地产企业都不敢去购买土地时，当拍卖的土地普遍出现流拍时，就预示着房地产市场价格将要出现逆转。当然，这种房价逆转不会马上出现，而是有一定的时间性及周期性的。

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