揭秘资本的商业规则 地产股融资助推地价上涨

去年，中国股市和房市都出现了较大幅度的上涨。随着资本市场融资功能的恢复，一些地产上市公司从中受益，筹集了资金。与此同时，国内土地拍卖价格屡创新高，参与竞拍者不乏上市公司的身影。于是，一些媒体评论认为在资本市场实现融资促使上市公司高价拿地，证券市场间接成为地价上涨的“帮凶”。由此，从去年11月份以来，地产上市公司融资一度暂停审批。【延伸阅读：恒大星河湾闯港股 三大内地房企上市几率几何】

究竟地价上涨是因房价拉动，还是由于“财大气粗”的上市公司推波助澜？这是一个值得探讨的问题。

既往的10年，中国银行业在驱动中国投资推动型经济的同时，成为了“中国资本银行”。本土资本的70%来源于中国的银行，房地产投资也从这资本的盛宴中分得了一杯羹。最近的几年，中国银行业在逐渐向国民财富银行转型，对房地产业的支持除了房地产开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内开发贷款占房地产资金来源的22%，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款支持，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，我们估计房地产投资50%以上的资金来自于银行。调控也罢，加息也好，这一格局一直没有根本性的变化。【延伸阅读：上市房企2007年赚翻 地产商面临资金需求挑战】

2006年以来，随着证券市场的活跃，资本市场成为地产公司融资渠道之一。统计显示：从2006年1月1日起，一共有4家地产公司通过IPO实现融资，融资规模72.78亿元，占到2.2%；有1家地产公司配股融资，融资额13.3亿元；有24家公司通过增发方式实现融资，融资额403.14亿元。综合来看，证券市场为房地产企业提供资金489.22亿元。2006年，房地产企业资金来源总量为32523.23亿元，证券市场2006年以来全部的融资仅占其1.5%。由此看来，资本市场的融资不是房地产企业资金来源的主要渠道，撬不动地价的上涨。

从2007年以前拍卖统计的数据来看，上市公司很早就是土地拍卖的重要参与者，也有一些非上市公司和海外上市公司参与了土地的拍卖。在深圳等房地产市场发达的区域，万科、招商地产、金地集团在2004年之前就是当地市场参与的主体，他们的加入，并没有使当时的地价飞涨。把推高地价与证券市场直接融资相关联缺乏科学性。

那么，为什么土地拍卖中屡屡出现上市公司的身影，上市公司高价拿地又为什么屡屡见诸报端？这主要有两个原因：第一，行业准入门槛被有效抬高，非上市公司实力略显不足。

房地产行业属于资本密集型企业。2004年以来，国家对地产业的宏观调控政策重要的两项是控制银行信贷和出台新的土地政策。前者虽然是为了控制金融风险，后者也不能排除“政府利益最大化”的动机，但正是这种结构性的机缘巧合，成就了地产业资本的商业规则，进而抬高了房地产行业的准入门槛。

第二，证券市场景气，上市公司受关注度空前提高。2006年以来，随着证券市场的景气度不断提高，上市公司受关注度逐步增强。这些公众公司的一举一动都在媒体的视野之下，这些公司的拿地行为不仅成为媒体报道的噱头，同时也会对其股价间接造成一定的影响。在“眼球经济”的带动下，上市公司高价拿地屡屡见诸报端也就不足为怪了。

近来，以滨江地产首发过会为标志，地产融资已经悄然开闸。综合来看，活跃的资本市场正在发挥其应有的资源配置、价格发现、融资功能，优秀的上市公司是其当然的受益者，从这个角度来讲，地产融资启航也实属必然。（黄润 作者单位：中国人民银行广州分行）

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