还在按揭还贷中的房屋 是否可以出售？

近期，谭先生在地产中介的介绍下，买下了一套复式的二手房，并与业主及中介公司签订了三方合同，支付了佣金以及3万元定金。可是后来，原业主却以房屋正在按揭还贷中，不可以出售为由，不愿意将房子卖给谭先生。

究竟正在按揭还贷中的房子是否可以出售？记者采访了数位地产专业人士以及律师。

否定方：

按揭房产未涂销抵押不能出售

自然地产总经理温子灵表示，按国家政策规定，没有完全产权证的房子是不能交易过户的。所以从法定意义上来说，按揭中的房子不可以出售的，因存在“他项权利”的抵押，此时虽有明确产权，但没有完全的处分权，所以要想出售按揭中的房子必须先还清贷款，注销抵押方可交易过户。

合富置业东莞分公司副总经理廖志坚表示，在东莞，银行或房管交易部门不同意产权人在不涂销抵押的情况下过户，也就是按揭的房子在未涂销抵押的情况下是不可以随意出售的。

如果要出售的话，买卖双方在达成购买的意向后，产权人只有通过提前还清贷款，赎出《房地产证》后，到房管部门办理涂销抵押登记手续，然后再到房管局办理交易手续。如果产权人没有资金提前还贷，但又想进行房产交易，可委托给楼宇按揭代理公司办理。

支持方：

法律并未限制抵押物出售

21世纪珠江地产广安加盟店总经理祁智彬表示，国家并未禁止业主出售按揭中的房子。从法律角度讲，房屋的所有权人即业主对房屋享有占有、使用、收益、处分四项权能，处分权是所有权人专有的权利，按揭的房子只是在一定程度上限制了处分权。法律上并未限制抵押物出售，但是作为买方来说，可能会考虑到这个因素而不买房屋。所以按揭中的房子完全可以出售。

满堂红地产总经理曹国超表示，按揭中的房屋出售的最大问题就是房屋上设定了抵押。原则上，按揭房业主出售房屋须经银行同意，但若未经同意，也不影响抵押权，只要业主或买家还清所欠款项，使抵押权消失即可买卖，这一过程俗称“赎契”。

“赎契”完毕后，对于持《商品房买卖合同》的，通常要在交完税并办理一手证后才可以正常进行二手交易；而对持有《房地产权证》的，则在“赎契”后即可直接交易过户。

按揭中的房屋怎样才能出售？

记者咨询了东莞部分房管所，房管所的工作人员也表示，正在按揭中的房屋不可以出售。那么市面上这么多的房屋都处于按揭中，要想出售应如何解决呢？专业人士指出了三种方式：

1.卖方有能力还贷的，先卖方还清贷款，注销抵押，然后再交易过户。

2.卖方没能力还贷的，而买方有能力的，可以协商让买方先还清贷款，然后再交易过户。这种方法对买方有一定的风险性，不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。

3.买卖双方都没能力或不愿意还贷的，可以通过找第三方专门的担保公司，由担保公司还清贷款再交易过户，然后再还钱给担保公司，不过这需要一笔费用，大概是还贷款额的3%。

律师

说法

广东凡立律师所东莞分所律师李广表示：按揭中的房屋进行交易对买方的风险比较大。首先该产权的权属未在房管局过户前，由于房价的变动很容易遇到卖方的违约。其次买方应当确认该产权没有瑕疵，也就是说该房屋没有被抵押、查封、扣押或者有没有第三人对该房屋权属提出异议，如果有以上情况的话，买方将无法获得该产权。

而对于卖方来说，主要风险在于对房款的收取方面。

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