曹志伟：建房成本涨幅超房价 各区房价渐分化

今年春节的广州楼市未能突破近两三个月来的闷局，虽然很多楼盘都打出了包括“多重优惠”、“打折降价”、“买房送车位”、“推出半价单位”等优惠措施招徕客人。销售现场清淡依旧，只有三三两两几台客人，珠江新城某楼盘更是半个小时也未见一台客。业内表示，第一季度房地产市场还难以恢复元气，要待年中局势才能明朗。种种市场表象给世人营造出团团谜雾。为此，搜房记者特别采访了广州新城市投资控股集团董事曹志伟先生。

记者：建设部副部长姜伟新日前提出，今年建设部要抓紧做好住房保障、中等收入家庭住房问题、抑制房价过快上涨等三项工作。建设部三项措施会对广州楼市造成什么影响？

曹志伟：建设部三项措施，其中两项是解决低收入住房保障问题的，从去年开始，政府已经大力落实该项工作，现再次重申和强调。把没有能力自我解决基本住房需求的人群纳入社会保障管理是社会主义国家和经济高速发展社会的义不容辞的责任，只要这部分是按需建设，严格把关分配，可起到既解决民生问题又不冲击正常商品房市场的作用。

而第三项措施则加强调控，防止房价过快波动，该项措施既防止快速上涨，也防止快速下跌，维护正常市场秩序，提倡理性消费，有利于房地产业的健康发展。

记者：目前，从广州市房管局公布的今年1月份广州十区的房地产市场数据显示，广州十区房价已跌破万元，十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也，再次下挫，1月份广州十区一手住房成交量仅为35万平方米，创下近年成交量最低点。未来广州楼市到底会怎么走？

曹志伟：去年房价按统计数字看，净涨幅达36.9%，是经历大幅上涨、中幅回落的过程。因去年初至10月为止，平均升幅超过50%，11月起至今年1月，房价回落15%～20%（相当于升幅回落30%～40%），非常符合经济规律，也符合黄金分割原理。再次证明了本人在03年陈述的“成本构成价值、供求关系决定价格”这个最基础的经济学原理。土地成本上扬直接导致开发成本大幅上升，能源价格的上涨造成建材的大幅提价，CPI指数提升和劳动保障的完善造成用工费大幅上升，这些都导致开发建设成本的上升。

上述三大因素中任何一方的升幅都超过了房价的升幅，尤其是地价的升幅是翻倍甚至数倍增长，再加上住宅越建越豪、越建越大、容积率越来越低，商品房的价值自然就上升了。何况07年的商品房标准并非以前的商品房可比拟，再加上04～06年的审批土地及可售面积并无明显增加，商品房供不应求之下，自然价格就上升，何况还有不少人在证券市场上突然纸上富贵，自然要去购买奢侈品，而相对保值的奢侈品--豪宅自然备受追捧，房价焉有不升之理。

但随着下半年国家金融政策出台，不但抑制开发商的投资能力，也抑制了购房者的购买能力，同时增大土地供应，使预期的商品房供应在未来两年内有大幅度增长，所以购房者对房价的预期会改升为降。何况05-07年三年的巨大成交量和06、07年所累计近一半的升幅已透支购房者的购买力，市场已到了按需要、按能力理智消费购房的阶段。

各区域楼盘的房价也逐渐分化，会有一个价值回归的过程，物有所值的房屋供不应求的户型价格仍会坚挺甚至稳步上扬，供过于求的产品则会回归应有的价值。经历市场的锤炼后，会有一个汰弱留强的过程，所以购房者在今年要理性判断，寻找物有所值的房屋。

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