价格优势已"不复存在"? 广州限价房遭遇"搅局者"

酝酿多时的广州限价房终于在今年初登场。没想到越接近“揭盅”的时刻，事情会越混乱。当广州以6500元/平方米推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。

1月下旬，离保利地产限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

尽管广州限价房拒绝降价，但有关专家认为，限价房始终还是商品住宅中的一类产品，当其最大的撒手锏——价格优势已经不复存在时，在面临销售压力之下，不排除降价的可能。

大盘低价房不断“来袭”

据统计，广州限价房上市项目共9个，供应套数在8000-10000套左右，总建筑面积约80多万平方米，占全市商品住宅总预售的比例超过1/10。今年1月推出市场的三大限价房包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程，最高限价分别为6500元/平方米、6150元/平方米、6000元/平方米。

在金沙洲保利西子湾限价房推出前，周边的商品房都在疯狂涨价。按照周边平均房价9000元/平方米来计算，限价房的定价约为周边商品房价格的70%，于是保利西子湾6500元/平方米的价格尘埃落定。

但接下来，金沙洲周边商品房价格就像多米诺骨牌一样一个个倒下，知名开发商的楼盘也纷纷跳水降价。其中万科四季花城还推出了一批特价房，均价在六七千元左右。中海也有6800元/平方米的特价单位，跟限价房所差无几。

在限价房被炒得热火朝天的同时，同一片区的商品房按捺不住终于降价，欲与限价房一较高低。

1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

“搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示，“时代-糖果”实际开盘单价定在4880-5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房低近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买商品房的人，看不出明显差别。

李丁也承认，“时代-糖果”在户型结构以致产品定位上，都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。

面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人一再表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。 

保利西子湾面临的进退两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。

反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。

在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，上演着相似的一幕。2007年1月，万科地产拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元，当时万科地产方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。万科地产项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。

广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击，而自身地价不菲的“先天不足”，又让他们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。

虽然限价房对购买资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米，也降低了部分购买者的积极性。另外，许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、价格优惠幅度不大等，因而放弃了申请。

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