紧缩和反囤地政策初显效 "长三角"地价骤降温

信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果，最近一个月来长三角土地市场明显降温。因为乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。市场预期，地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一，只有“面粉”的成本（地价）低了，“面包”的价格（房价）才有相应回调的空间。

１月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（Ｆ地块）由美国房地产开发商铁狮门基金以６７．５亿元的底价购得。地块土地面积２６．７万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为３．３７，总建筑面积可达９０万平方米，折算下来，楼板价为７５００元／平方米。

而２００７年１１月初，新江湾城第四幅地块（Ｄ３地块）拍出的楼板价为２００００元／平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。

新江湾城可谓上海土地市场冷热的标本。３年前，其所出让的第一幅地块的楼板价为５６００元／平方米；１３个月前，第二幅地块（Ｃ２地块）出让楼板价为６６７７元／平方米；７个月前，第三幅地块（Ｄ１地块）出让楼板价为１２５０９元／平方米。第三幅地块的地价在６个月内比第二幅地块的地价上涨了８７％，第四幅地块的地价在４个多月内比第三幅地块的地价上涨６０％。而今，短短两个多月内，第五幅地块的地价较第四幅地块的地价暴跌６２．５％。

尽管新江湾城地价急跌与出让方对竞买人设立了高门槛有关，仅有铁狮门一家符合条件，属于独家受让，但目前上海土地市场的确变得冷清。同在１月底，上海出让的其他多幅地块地价普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到１５００元／平方米，令人惊讶。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高的为５０００元／平方米，而不到半年前，同为郊区的上海青浦赵巷地块，楼板价每平方米超过万元。

南京土地出让市场甚至出现了流标。２００７年１２月底，南京市共出让１６幅地块，其中１０幅地块以底价成交，更有２幅地块流标。当天的拍卖会上，号称“地王邻居”的Ｇ１０４地块（位于江宁开发区）成交楼板价不足２０００元／平方米，而一个多月前，其相邻地块楼板价高达４４４６元／平方米。同样经历冷热巨大落差的还有尧化门板块。２００７年１０月、１１月出让的土地楼板价没有低于３０００元／平方米的，而在２００７年“最后一拍”中，竟有两个地块流标。

杭州土地市场也在降温。１月１１日，２００８年杭州首场土地出让会上，６幅地块的出让均是波澜不惊，楼面地价均在６０００元／平方米以下，“面粉”贵于“面包”的情况，显然开始扭转。这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度，在此次土地出让会上销声匿迹。１月２３日，杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交，成交价几乎就是起拍底价。

房地产专家复旦大学教授尹伯成认为，地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。

２００７年曾经追逐并创造过地王的万科、ｓｏｈｏ中国，其掌门人日前均表示，２００８年的土地市场已经冷静下来，不会出现大面积的天价地王，有的甚至预期地价会下跌。

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