信贷紧缩抑制投机 中国一线城市房价拐点将凸显

2007年12月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局日发布的最新调查显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。

与数据相反的是，现在部分城市房价下降带来的"房价出现拐点"论一浪高于一浪，房价是涨还是跌，扑朔迷离。

2007年岁末，在一系列宏观调控政策的作用下，中国各地一路飙升的房价总算有了平稳回落的迹象。从几大一线城市发回的记者调查中可以看到，由于政策加大了小户型住房的供给比例，以满足居住性需求，同时政府通过提高利率、紧缩信贷等方式，又抑制了投机性需求，使得中国各地特别是一线城市的房地产市场供求紧张局面有所缓解。不少城市居民开始持币观望，期待房价能够走到一个合理的空间。

广州：严冬降临广州房市已经显现了冬天寒意。进入11月以来，坚挺的房价终于开始松动。

最初的迹象发生在国庆节的黄金周，一知名楼盘在此期间每天的成交量不过一两套，有价无市由此开始，紧接着的11月份一些楼盘先后都公开降价，至此，广州房市是否出现拐点的争论此起彼伏。

来自官方的消息是，广州市国土房管局向国务院提交的一份最新的统计数据表明，广州11月份一手房成交价格出现今年以来的首次大幅下降，11月成交均价为10433元/平方米，环比2007年10月均价下降1141元/平方米，下降幅度达9.9%。而仅在两年前，广州市区新建商品住宅均价为6315元/平方米。

在成交量方面，广州11月份的楼市成交量继续维持在低位水平。据统计，2007年1至10月，广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，成交面积为700.8万平方米，同比2006年下降8.2%。其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%。刚刚过去的11月一手住宅成交面积继续保持与10月相同的成交量，成交面积仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%。

对于广州房价下降的原因，广州市国土房管局的权威说法是，广州楼市供大于求的市场格局正在形成。从今年9月开始，广州一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积，到今年11月，广州一手住房批准预售79万平方米，成交面积57万平方米，预售面积超过成交面积38.6%。与此同时，截至2007年10月，广州商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4%。

楼市降温开发商的日子肯定不会好过。有开发商则称，在大市不好的情况只有做好自己的产品，来吸引消费者，此外，房价在目前阶段只能顺势而为，降价迎客。但也有开发商称，自己的项目不会大幅降价，因为只要有实力是可以挺过去的，只有那些小的开发商受不了资金的压力，才会大幅降价。

令人意想不到的是，降价房获得了购房者的追捧。据当地媒体报道，前不久，万科的又一个楼盘13000元每平方米的价格开盘，竟引来市民连夜排队抢购，当天推出的156套单位在不到2小时之内全部售罄。不少消费者认为，像万科这种拿出少量的房子来"降价"，作秀的成分更大，要降就将所有的房子全降下来，那才是真正的降价。

也有将整个楼盘全都降下来的。记者了解到，广州的一个小楼盘，一个月前的报价为14000元每平方米。前不久以8800元每平方米的价格推出后，确实迎来了一个购房的小高潮。但也有消费者认为，房价应该还有下降的空间，目前抄底为时过早。消费者持币观望情绪渐浓。

但对于广州楼市是否出现拐点问题，各界说法不一。但中国房地产界的大佬王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在回应一篇报道时，在其企业的"万科周刊"网站上就明确说深圳、广州的楼市出现了拐点。

南京：观望者众在一线城市房价纷纷"跳水"之时，南京楼市也经历了一波三折：三个月成交下滑，二手房价格松动，政府调控加大，观望气息渐浓，拐点若隐若现。

在接连几天的大雾天气中，南京楼市也陷入了一场迷雾。12月20日，央行再次宣布将提高5年期(含)以下贷款利率。当日南京楼市认购和成交量集体大跳水，与前一日相比，销售量减少近半。

而就在前一个周日，南京近十家楼盘扎堆开盘，抢占市场。虽然价格并没有出现明显下跌，但打折优惠已经从个别楼盘的星星之火烧成燎原之势。据国家发改委、国家统计局调查显示，11月南京二手房价格下跌了0.2%，如今新房也越来越扛不住先前的房价了。有的楼盘已经悄然优惠了350元-400元/m 2，更有的推出诸多促销活动：圣诞买房一次性付款9.6折，按揭9.8折；参加团购，额外优惠1个点；大型圣诞主题景观、圣诞屋，圣诞老人广发礼品；进门就抽2000元-5000元购房优惠券……开发商趁圣诞推出的这场盛大购房p a r-ty，不知道能有多少买房人赴宴。

3%、27%、38.9%，分别是10月、11月、12月上中旬南京住宅成交量与去年同比的降幅。数据落差之大，足以说明楼市的低迷之势。11月初，开发商为吸引购房者推出的"团购"，现在已悄然演变成了"团退"。最新公示的12月南京期房退房名单显示，本月共有124套期房退房销售，其中"团退"的身影占了大半。

"年底前南京的房价很难再继续攀升了"，一位楼盘销售负责人保守地表示。岁末打折年年有，但是今年特别多。"公司哪怕少赚一点，也不能让市场冷掉"。

细则、加息，谁是压弯楼市的最后一根稻草？

让楼市这头"庞然大物"压弯了身的，是月中出台的二套房贷细则，是第六次加息，还是岁末的银根吃紧？

不少专家认为，央行确定第二套房认定以家庭为单位，对银行放贷的冲动和投资客炒房，会有明显的抑制。在此之前，由于各家商业银行在如何认定"第二套房"上出现了分化，二套房贷新规似乎没有止住投资客买房的脚步。

南京市房地产促进会秘书长张辉表示，虽说加息不专门针对房地产市场，但由于此前已多次加息，累积效应对市场影响将越来越大。开发商贷款成本又进一步加大，预计明年不少中小开发商都会遭遇生存危机。"可以说加息让本已趋冷的楼市雪上加霜。" 再加上银根吃紧，不少开发商都吃不住了。一些运作规范和资金实力雄厚的房地产商开始并购资金比较短缺的开发商。在南京，随着一批国内实力雄厚的开发商进驻，中小开发商的生存空间日益受到挑战。地产业正面临着新一轮的行业洗牌。

价松量跌，是否意味着拐点已现？

不论是否承认拐点已现，开发商和市民都在焦急地等待着明年。

"希望明年房价能降下来"，这是很多要买房市民的心声。"国家已经加大了调控的力度，房价再这么大涨已经不可能了。"不少有刚性需求的市民开始把买房计划推到了明年。据南京市最近发布的城镇人口住房调查结果显示，城镇居民近几年有实际购房需求的户数占全市总调查户的20.5%。

政策基本到位了，但有刚性购房需求的市民仍不减，开发商依然看好明年。在本月初刚刚出让的仙林地块中，开发商以每平方米5000多元的土地成本竞得了地块，而目前仙林的房价也还在维持在5000元左右。

"需求摆在那里，所以还是要投资。"东凯置地副总经理叶旭端(叶旭端博客,叶旭端新闻,叶旭端说吧)道出了开发商的想法。"南京是富有吸引力的城市，又是属于雷打不动的城市之一。到目前为止，还没有达到供大于求。作为开发商还是应当保留比较正常、稳定的心态。房地产业假如说开发商自己心态都不稳定了，那就很难去影响市场了。始终要记得宏观调控的总精神是为了稳定房地产业，防止它的快速上升及下滑。" 据悉，南京市政府下一步的调控将集中在加大土地供应、降低保障房供应对象门槛上。

武汉：销售低迷武汉楼市销售如今已经可用低迷两个字来形容。为了能打开局面，这两天武汉江城有9家楼盘抢在2007年末最后一个星期开盘，在本月内开盘或加推的楼盘，总数将超过20个。一些开发商还纷纷利用打折、送赠品、免物业费等手段促销楼盘。

据了解，急着入市的新盘中，中心城区、近郊地区几乎各占一半，而且是"有房就卖"。加推房源的老盘也明显增多，与前期上市的房子相比，价格上还是"原地踏步"。城区近十个新上市项目，都没有超过同区域楼盘的价格。一业内人士透露，武昌武珞路一个小户型楼盘开盘时，客户不仅可享受9.8折优惠，还可获赠豪华装修和大礼包一个。少数楼盘还喊出9.7折的优惠。

一些开发商解释，眼下楼市销售低迷，将符合上市条件的房子全部拿出来，可以满足市民多样化的购房需求，提高成交率。同时，加大供应量也能吸引更多购房人。

但不尽人意的是，尽管开发商卖房"热情"高涨，看房人却寥寥无几。前天，汉口一个开盘不久的楼盘，一上午前去看房的也不足十人。

此情此景，与8、9月旺季时开发商有意"捂盘"相比，简直是天壤之别。当时有开发商为了延长上市周期，把本来应该一次上市的房子分几次开盘，价格也是越卖越高。

武汉大学经管学院刘双林教授说，目前楼市销售陷入低谷，后期是个什么走势，开发商心里也没底，自然希望销售周期越短越好。

另外，房价一直高位运行，调控政策不断，楼盘大都面临较大的银行贷款压力，"早卖早脱手，资金落袋为安无疑是最好的选择。" 重庆：量跌价涨尽管最近全国大部分城市房地产市场出现了交易量下滑、价格下降的趋势，但重庆房地产市场却保持"量跌价涨"的态势，房价仍然居高不下。

记者近日从该市国土房管局主办的重庆房地产网了解到，10月份重庆主城区共成交商品房1.29万套、成交面积124.8万平方米、成交金额45.08亿元，与9月份相比，10月份重庆市主城区商品房成交套数、成交面积与成交金额分别下降了44.5%、46.4%和41.7%；但是，10月重庆市主城区商品房销售均价则较9月份上涨了8.7%，成交均价为3612.2元/平方米。

据了解，今年1-11月，重庆商品住房建筑面积均价为3100元每平方米(套内单价为每平方米3740元)，和去年同期相比增加13%。重庆市国土房管局分析，三北(江北、渝北、北部新区)地区高档房、区县购房者和建筑原材料涨价成为推动重庆房价走高的三大原因。

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