2008年广州楼市预测:调控或加大 楼市继续走淡

业内人士表示，广州楼市何时结束观望，主要看刚性需要和楼价的接受程度两方面。时报记者 苏华俊 摄

2007年已成为过去时。但就在这年的年终，时间可从10月开始，广州楼市陷入了一片水深火热之中，高企的房价开始出现缺口，成交量持续下跌，一二手房都不同程度地出现了“滑铁泸”。然而，随着政策取向的逐渐明朗，不少业内专家均表示楼市已经进入拐点，但也有人表示这仅仅是阶段性的调整。那么，踏入2008年，广州楼市是“拐”是“调”？未来路在何方？时报地产将在本期针对广州楼市的价格、政策、土地、供应结构等10大方面作出调查，全面解读2008年广州楼市的走向。【延伸阅读：搜房07-08年度广州楼市网络白皮书】

看点 1

房价走势是继续下探还是反弹？

日前，记者从各方收集的信息显示，今年广州楼价不会出现大跌大升的情况，但不排除少数区域和楼盘会出现较大幅度的价格调整。此外，还有一点可以肯定的是，今年第一季度的楼价仍会处于低迷状态。

一季度楼价仍看低 春节后或有价有市

满堂红研究部总监龙斌认为，市场实际的供求关系决定了2008年的楼价基本趋势依然是升，不过，由于楼价处于前所未有的高位，房贷、税收和交易等政策对投资进行了有效遏制，打击了投机行为，这使得2008年的投资需求必定减少；而土地供应今年继续保持5平方米公里的巨大供应，限价房等开始面市，这些因素使得今年楼价和地价再度大幅向上攀升的可能性非常小。粤沛地产副总经理黄春也表示，第一季度楼价走低是肯定的，第二季度由于有五一黄金日，如果没有大的政策出台，而发展商又加大促销力度，市场回暖的可能性不是没有。【延伸阅读：珠江新城加入降价阵营 惊现13800元/m2低价】

业内人士分析，影响整个中国房地产市场发展大趋势的内在因素并没有改变，如快速增长的宏观经济、城市化进程、城市基础设施建设大投入、外来人口涌入、收入增长、投资渠道不足、人民币升值和流动性过剩等等，这些客观因素没有变化，很难指望楼价走低。判断楼市趋势和判断股市趋势一样，应该着眼于中国经济成长的大环境。具体看广州楼市，目前楼价泡沫并没有达到到处都是的程度。

此外，中原地产项目总经理黄韬认为，表面上看，去年9月27日的房贷新政，引发一轮观望期。但楼价出现下跌的深层原因，是楼价近两年来的快速上涨，而市民购买能力却下降。但与此同时，住房保障体系不断完善，“穗七条”在质疑声中逐渐落实，增强了市民对房价趋稳的预期。他预计，此次的观望期比2005年、2006年6月新政引发的影响大，而且临近岁末这一时间节点，许多潜在购房者将延缓到春节以后才入市。因此春节后，市场需求将恢复正常水平，价格也将在稳定中“有价有市”。

二手楼市结束观望 有望先于一手市场

二手楼市或先于一手市场结束观望。日前有地产专家分析，去年10月开始的调整行情与前两年的新政所带来的市场影响，本质是一样的——诱因是政策，现象是购房者观望，入市意愿下降，成交冷淡；另外，本次观望还有银行房贷额度年底基本用尽而无款可贷，以及房价上行至新高的原因。【延伸阅读：限价房会让广州地产苦3年 跌到8500元才回升】

龙斌表示，市场观望何时结束主要看两方面条件：一是刚性需求有多少，二是楼价为市场的接受程度如何。目前可以判断的是，广州二手楼市基本还是用家为主，买来自住的比例远高于投资，整体占到三分之二左右，而一手市场以换房和投资人群为主，投资氛围更浓些，自住型买家即刚性需求所占比例少于二手市场；在楼价上，目前二手楼具有一定优势，如同地段次新房与一手楼相比，价格相差大约在2000~5000元/平方米之间，而一手房源分布地段广，高中低档次多。估计这些情况的差异，会导致两个市场用家入市与市场恢复的时间有先后。

据悉，近一周广州自住买家看房有所增多，业主反价也大大减少，部分还把实收改为各付各税，但降价的很少，总体成交机会在增加。专家乐观地估计，二手市场在今年第一季度观望情绪基本应该结束。]

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