本刊曾在11月底的评论里预判,楼市是否出现拐点,年底当能见分晓。现在看来,目前广州房价确已形成向下态势。无论是“半数楼盘实质降价平均达20%”,还是“广州11月份一手房成交价格环比下降1141元/平方米”,均预示着广州楼价今年以来高歌猛进的势头终于在年底发生逆转。连王石也作出了深圳、广州楼市出现了拐点的结论。
喊了两年多时间的“拐点”为什么现在出现?这是各种政策累积效应的结果。
投资客收手,是“二次房贷”和高楼价的双重夹击,使投资者预期利润空间大幅缩水,投资意愿降低;同时也使投资者无力再通过银行贷款大规模入货。
对于自住买家,先是高楼价超出了多数人的承受范围,只能被动观望。“70/90”政策带来同质产品的大量出现,开发商在滞销的情况下只能降价促销,买升不买跌的心态使自住买家转为主动观望。随着限价房政策在年底的逐步明朗,“95%的首次置业者都符合条件购买”的消息,使自住买家看到了可以买到更便宜房子的希望,对于商品房,便进入更深的观望状态。
拐点出现后,“楼价会否雪崩”成为新的疑问。从整个经济层面来看,受从紧货币政策的影响,各研究机构将中国2008年的经济增长预期降低,但其幅度仍达双位数,中国经济依然看好,房地产的根基没有被动摇。而在年底楼市的寒冬里,市场还有几根“火柴”闪耀,金色康苑、金域蓝湾、凤凰城美寓等楼盘,在降价或者“高报低开”的情况下畅销,甚至再现通宵排队抢购现象,说明只要价格合适,广州住宅市场仍有很强的承接力。在这种情况下,“雪崩”的可能性很小。
“楼价会回落到什么水平?”是消费者和开发商都更关心的问题。对消费者来说,解开了这一疑问,就可以选择在何时、何价买房。对开发商来说,则可以更好地为楼盘定价。从目前畅销的楼盘来看,老城区优质楼盘的1.4万元/平方米、天河东圃等次中心区域的约1万元/平方米、金沙洲的7000多元/平方米、东部的约5000元/平方米,均得到买家的认可,可以说是目前市场的心理价位。以这些心理价位为参照,则有可能是本次“拐点”的支撑价,本次楼价的回落,可能就在这一水平线上。
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