大话地产：拐点下的楼市商业地产发展潜力有多大

【刘洋】：在广州市的地产，其实是存在着量到质的改变，以前虽然广州市的商业，包括写字楼还是商业圈，商业地产都还处于初级阶段，还没有量向质的转变，现在为什么会有这样的转变，包括产品多元化，就拿写字楼来看，拿天河北和珠江新城对比，产品的多元化，人们对比出商业地产会有这么大的诱惑，包括中信，包括珠江新城出来的商场，对比同档次对比就有很大的差别，比如说现在的珠江新城的国际金融广场和琶的保利大厦，写字楼的硬件配备和智能化系统，是和之前的天河北的甲级写字楼硬件设备和智能系统是两个层次，这产生了产品的多元化。还产生了酒店式写字楼，酒店式公寓，这些产品在广州商业地产是没有的，这是在近一年来才出现。

刘洋 中立地产企划总监

以前谈到酒店式写字楼，广州最早是的酒店式写字楼是花园酒店，是广州最早拥有酒店式写字楼，花园酒店作为政府指定的接待地点，包括外国的办事处都在这里，所有要有这样的平台。还有珠江新城的摩根史丹尼国际公寓也是，是非常有代表。之前珠江新城最有代表性的是华普广场，当时卖得最高是1.3万左右，而均价在8.5千左右，就在一年左右的时间，有了很大的变化，不是100%的翻倍，现在摩根史丹尼国际公寓到了2.1万。还有一个楼盘，由于一些方式的政策，出了资金的限制的准入之后，导致搁置之后，短短两个月，整栋楼全都卖完的，最高是买两层，这样的状况当时卖价是1.3万多，而现在有投资客出2.2万的价格，商业地产有一个很致命的因素，一个是产品的内在因素设备，包括智能系统，还有管理服务，还有一个是地段，珠江新城是在中轴线的旁边，旁边还有美国领事馆。在一年多时间中，包括内资和外资，为什么会这么发展，拐点是往上，一个是竞争小，大家都知道，住宅中小型开发商都在争，这就形成的住宅盖起来，基本不用推广，而且产品不会还落后，设计和户型都可以。商业地产的竞争性不会这么大，为什么琶洲会拍出这么多，他们看到产品的价值和定位是不一样，首先他们定位是这个商场是什么样的商场，作为什么样的会展定位，他很细密，开发商开发完就卖完，然后资金回笼就完了，他们非常细化，比如说5万平房，2万做销售，3万平方做市场销售，精确度非常高。

 商业地产具备投资回收快，我们刚刚说到物业税，有两个角度看，第一是投资商业地产角度，为什么很多开发商都做这一行，因为2008年1月1号开始实施企业所得税从33%降到28%，这对开发商来讲是成本的减少，这也算是一种盈利，从另外一个角度来讲，物业税即将出台，对消费者来讲是增加了成本，但是它在净化商业地产的客户群体，它定位于中高端，这样形成的竞争，我相信将来的商业地产是逐步往上发展的。

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