大话地产：拐点下的楼市商业地产发展潜力有多大

【刘洋】：产品多元化，服务多元化，卖经营权在广州是很少的，因为这里面有很多的配套服务，说到商业地产，当时是在北京，产权也是商业项目，就是产权式的商业酒店，当时在北京非常红火，结果卖出去不到半年，管理公司就跑了，为什么？因为开发商和管理公司的价值不够，导致了投资者的回报率不够。将来在广州可能会有新的方式，比如说经营权，还有琶洲国际会展中心类似产品出来，讲到这里，我也讲讲一位老总讲了关于广州的商业地产是否逐步取代住宅这一块的投资，不认为不存在取代，广州的客户群体高端一些，现在为什么会关注商业，因为政策的影响，股市的波动的，这时候客户群体就更加精化，刚刚说到多元化，我们讲讲珠江新城，珠江新城的多元化，包括写字楼和商业地产，我们先讲一下写字楼，写字楼以前在天河北和环四路，除了大型的之外，大部分是卖给小业主。而珠江新城，很多投资客想买做为自用，基本找不到货。

为什么会形成这样的货源紧张？其中一个原因是：像保利、富力还有合景泰富（金融广场）这几家开发商他们一开始做商业地产，开始做得比较精，他们做的产品只租不售单一产权，这跟专业市场有点象，为什么不卖？专业市场是不能卖？如果你卖经营权还可以，而如果卖单一产权，业主就说，这是我的，我想怎么卖就怎么卖。如果统一的话，导致整个价值提升。半年前的珠江新城租金在70块钱就已经很高了，而现在市场珠江新城最高是230块钱，已经成交了。像发展中心租到150块钱，不是你想租就进得去，大部分是高端客户群体，这个地段形成的商业价值，由于这种市场运作导致了市场的供需量很缺，未来珠江新城会有很多量，这样的话就形成的市场，比如说富力，保利几个大的地产商，大家都有同期产品，产品的定位、设计本身都在趋同化，我是做商务写字楼，根据自己的地段定位，还有一个是像保利和合景泰富（金融广场），是自己的业务自己长期管理，并不是一辈子不卖，管理到有价值之后才卖出去，很简单合景泰富（金融广场）是很好的利益，如果当时卖出去是2万，而现在租金已经达到了230块，照这样的话，这种资产的回报是升了5倍以上，而且对他来说，开发商有一个最大的问题，就是资金链，包括宏观政策中国两手一起抓，一个是消费市场，一个是开发市场。

一手抓：建设部有一个想法，把中国的住宅市场三分之一，三分之一是做市场化，三分之一的市场做政府部门和开发商合作建房，最后的三分之一是拿来做经济适用房和集资建房，靠这样的政策来调控国家的房价，这是局部性的，但是会起到很好的效果。

第二手抓：抓开发市场，中国房地产这几年快速的崛起有几个原因，包括之前金融业的扶持有很大的关系，现在政府要控制有一个办法，就是关水龙头，死了很多的开发商。

虽然远水可以解近火，这就造成了商业地产会逐步上升。

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