现场直播:珠三角"一小时生活圈"现状和发展趋势

【黎振伟】：谢谢。我先说明一下我们台下有很多的嘉宾都是可以发言的，包括我们的黄主任，韩世同，你们都准备。

徐总我们都经历了广州、深圳的发展，你觉得在新的发展里面，我们的城市之间应该如何去互补呢？要注意一些什么问题避免一体化。

【徐建平】：我想谈一下在一体化的过程当中，要做差异性的问题，大家都知道政府出台对于房价的要求，或者对于房型的要求，都出自于背景，一个就是贫富之间的差距，住房的不均衡，第二个就是对于土地利用的担心，现在来讲，由于各种规范越来越多，发展商获得土地的条件越来越公正，在这种公正的情况下，对于大的开发商还是比较有利的，这种形势是将来大家更有心思，更有能力去对他获得的每个项目进行精打细作，每个企业有自己的企业特征，每个区域文化也是不一样的，早的阶段全国的模仿性很强，尤其是珠江三角洲因为发展的比较快，成为全国模仿的重心，但是随着未来发展模仿能力会下降，因为获得的项目大小、还有时间开发，产品能力不一样，刚刚黎总讲了，珠江三角洲城市之间的差异化，这个还是值得我们去思考的，由于轨道交通好，纽约地区轨道交通非常好，我们从国外的经验可以看到将来广州珠江三角洲之间的发展，城市之间的差距主要是人的素质差距，房地产主要是和人有关的，一个城市结构产业重心不一样，在这个城市里面生活的人也是有所不同的，在广州市中心城区的人口将来可能是在高层次企业里面做中等职位的人，做高层次职位的人宜居更远，因此交通时间不受限制，交通部需要本人去使用交通工具，这个人会比较远一点，在轨道交通的点上面，可能更多是在车市工作的职位是比较中低下的，主要是依靠轨道交通。

在这种情况下从广州和深圳这两个城市比较的话，广州可能需要做更多大型的社区，在沿着地铁，或者是轨道交通点上去分布，在深圳的话，因为是窄长型的城市，往南北向再扩展，扩展的结果是中心城市不会变，可能发展是点上的核心，集中在高度上面，深圳这个城市可以在高度上面进行拔高，更多城市形态会和香港更加走的更近，刚刚袁教授讲了，港深一体化，更向香港接近，这样的话城市形态会很不一样的。

【黎振伟】：徐总从形态讲上认为是不一样的。我们珠海引用新加坡的模式，新加坡是把大量人口移到郊区去，就是用交通把他移开，新加坡的经验就是方便的，便利的，都是自然景观的结合，在这个发展过程中，我们珠江三角洲如何借鉴一些经验，发展的更加有序，而不是简单的建房子，炒楼。

【何世红】：刚才几位老总提到了几个问题，珠江三角洲整个城市产业分工的不同，我想每个城市之间的职能不同，消费者差异性也是很大的，一小时生活圈，最后是有人需要1个小时上班，有些人可能需要10分钟上班时间，这种是发展的最后结果。

另外在整个珠江三角洲来讲，讲的非常重要一点是同资源的问题，我讲整个中国面临的问题，别的分析不讲，首先从土地资源利用来讲，是值得我们很好去借鉴的，刚刚讲到珠海的土地资源很有限的。黎总讲了，有一次去新加坡对项目进行考察，我印象最深的就是中华会馆下面一块地，这块地总共只有几百亩，他说这是新加坡未来规划要发展10年的一块地，我们可以想像，几百亩的地要发展十年，他的价格或者对土地的利用率，跟国内现在利用土地的情况是不同的，中国人口是非常多的，相对来讲土地资源非常稀缺，现在这样的开发模式，要避免未来10年以后要拆楼重新建，对土地的规划和利用，应该根据城市的功能要充分考虑这个问题。我又想起当年琶洲发展的时候，当时都是采用低容积率的开发，或者是低强度的开发，最后我们知道像这些区域实际上是可以提高的，这个不仅是从土地，从功能的角度也都可以满足要求，要做到个性化，除了方方面面考虑之外，其实本身功能上的差异，对土地资源的充分利用都可以做到我们的差异化。

【黎振伟】：何总给我们另外一个启示，在一小时生活圈城际交通迅速发展之后，千万不要变成另外一个土地大掠夺，把更多的土地释放出来，更快的开发，我们可能需要面临另一轮土地的播量。我们如何更有效快速发展，使有效的土地更好的被利用。

有人讲珠江三角洲如果不加控制，五年内没有1万元的房子，当时听这个话的时候不可思议，珠海那时候才4000元/平方米，去年年底开盘才4000元，最近去已经卖到8000元了，如果按这样速度发展下去，两年都可以搞定了。那么赵总你怎么看待这样的问题？

【赵卓文】（赵卓文的搜房博客）：这是一个大问题。今年年初针对广东房地产我写了一个预测，我预测2007年广东房价涨15%，媒体一报导说这个预测太高了，最近也有媒体在讨论楼价，我觉得很怕，这个不好说，不过在今天这个场合再多说两句。

第一个观点包括广州现在的楼价，我感觉到有一定的上升空间，尽管已经上到现在的高度，但是现在这个楼价大家都很怕，深圳上个月才卖了2000多套房子，按照常规应该是6000—7000套，说明消费力下降了，这个有点高处不胜寒。

现在从横向比较来看，广州和上海、北京、厦门这些一些城市相比，相对低端，甚至相类似物业的话，我们的价格还是较为合理的。

第二个这次十七大又说一个利空消息，往后在国家政策方面是不希望房地产作为投资性的产品，刚刚兴起这个苗头，现在会不会弄灭值得关注，一个投资类的产品刚刚兴起，怎么会这么快掉下去。房地产作为投资性产品存在，这个是我们今后要注意的一个关键点。

 如果从广州和珠江三角洲来看，这种投资性的行为刚刚开始，我们注意到另外一个现象，目前外地人进入珠江三角洲，港澳的国际化进入珠江三角洲刚刚开始，广州房地产80—90%都是本地人在买，包括整个珠江三角洲地区，如果要下一个结论的话，往后高端物业基本上都是外地人购买，绝对不是本地人购买，珠江新城卖5000元我们肯定不会买，但是上海人来就有可能买，珠海的房子卖2000元我们广州人可能去买，但上海人不见得会买。所以高端物业的动力是由外地人来挑动的，由外地人来发展，目前有一个判断珠江三角洲的地价拍卖屡创新高，珠海15000的地价都出来了，我觉得地价会越来越高，以目前的评估方法看极有可能我们地价是被低估的，包括我们现在的天价地也有可能被低估，所以在寸土寸金。都市圈里面楼价的上涨空间还是很大的，如果政府希望我们稳定，我们肯定能稳定，政府希望我们降一点，我们肯定可以降一点，按照城市发展角度来，楼价应该是属于上升空间的。

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