现场直播:珠三角"一小时生活圈"现状和发展趋势

【主持人】：谢谢马老师的精彩演讲。刚才袁教授是从城市规划发展布局的角度谈，马规划师谈的轨道交通网对客流的发展趋势，以及将来轨道网对带动各个区域的功能，定位发挥作用。

我们下面有请广东省房地产行业协会会长蔡穗声主讲。

广东省房地产行业协会会长 蔡穗声

广州及珠三角地区房地产开发前景分析

【蔡穗声】：大家下午好！刚才袁教授从整个珠江三角洲的规划谈的很清楚，马总规划师也按轨道交通的一些特点，分析一些情况，这些我都很赞同，等会我讲的问题也谈到轨道交通，我也有一些比较深刻的认识，因为刚从欧洲回来，也做了轨道交通，看法确实和以前很不一样。

是不是美国的模式就是高速公路的模式，以前都是讲美国是汽车上的国家，高速公路把各个城市都连接起来，我们看到特别是洛杉矶这个城市本身就是一个很分散的组团式的城镇，都是靠高速公路连接的，我们也学这种模式，发挥了很多的作用。但是欧洲情况很不相同，轨道交通确实很发达，城市和城市之间，国家和城市之间，里边内部是地铁的系统和地面的轨道系统，整个是连成一体的。

我讲一下房地产的情况，房地产的情况我先声明一点，我们第三季度数字现在还在整理之中，还差两三天，我也没有办法拿出来，上半年的东西旧了一些，所以我就不准备念一遍了，简单说几个大的东西。我们认为探讨珠江三角洲房地产市场的意义在于珠江三角洲，因为在广东占的比例很重，房地产占的比重也是很大的一块，特别是珠江三角洲是我们中国房地产的一个起源地，也是一个发展相对比较成熟的地区，整个发展的轨迹对于我们广州，对于中国房地产的发展都有很重要的意义。

整个上半年情况，整个珠江三角洲上半年完成投资占全省比例是90%，占前三位的就是广州、深圳和佛山，但是整个发展是不平衡的，大体分三个梯队，第一梯队是广州、深圳、佛山，佛山是后起之秀，是近两三年以来赶上第一梯队的。

第二梯队是珠海、东莞、中山、惠州，这四个城市属于第二梯队。

第三梯队是江门和肇庆，我前段时间去了江门，它的房价还保持一个很稳定的状态，今年和去年相比，去年和前年相比增长的幅度并不大，不像珠江三角洲都有很大的增长。

第三个特点珠江三角洲房地产快速增长。

第四个特点供需的缺口过大，无论是从全省来看，还是珠江三角洲来看，供需的缺口今年上半年和去年上半年相比是扩大的趋势。

第五个特点是异地置业增多了，比较突出的是深圳、东莞、惠州这三个城市，深圳是输出地，东莞、惠州是输入为主，大家知道深圳今年上半年以来房价还是涨的挺快的，现在深圳除了以往输出的路径，往东莞和惠州方向走之外，还增加了往西部走的路径，往珠海和中山走，珠海和中山也看到不少人在深圳买房，刚才我听到袁教授讲，国庆期间房贷新的政策使得原来准备在中山买房的人收缩了。所以这个是整个情况，因为是上半年的数字没有必要讲的很细了。

下面我讲一下由于轨道交通的发展而产生的一些新变化，现在我们说居住的概念，安居乐业的概念确实是从一个城市的概念发展到一个圈，或者一个区的概念，不是说局限在一个城里，而是在一个生活圈，这个之所以能够发生这种情况，我认为还是交通提供了这个条件，从交通来讲，我也讲一下欧洲的情况。

欧洲现在最快的交通工具是欧洲之星，时速是300公里，连接了伦敦、到布鲁塞尔，再到巴黎，300公路的时速这样走的话，速度是相当快，价格昂贵一点。还有交通工具是快车，这个快车价格相对便宜很多，从布鲁塞尔到巴黎是两个国家的首都花了1个小时20分种，两个大的中心一个是欧洲的行政中心，欧盟总部在布鲁塞尔，巴黎是文化、艺术的中心，两个城市连接就一个1小时20分钟，等于广州到深圳多一点，坐和谐号大概是一个小时。整个欧盟经过战后50年的不断发展，今天已经从欧洲共同体成了一个国家了，有一个欧洲议会，当然他的法有法国、德国两个国家没有通过，货币是欧元，欧元已经成为世界上第二大货币了，也很强劲，世界上三大货币，美元、欧元、人民币，现在人民币还达不到，现在还在前5位之外，排在第6位，欧洲目前整个结合，应该说是50年时间能够做到这一步很成功的。而且我们知道欧洲是一个生根，很多国家参加了生根协议，你只要签了一个路径，你就随意可以走了，在欧洲旅行和我们国内的省级旅行是一样的，你不用办手续，坐车就可以了，欧洲也是这样的情况，人口流动也没有局限，现在对东欧也开放了，东欧凡是参加欧盟的，都可以，就业也不可以歧视，罗马、匈牙利签约了欧盟协议之后，到德国和法国就业是一样的，这方面一体化有点走向一个国家的趋势，但是有一个障碍，语言障碍，欧洲很多语言，有英语、法语、西班牙语、德语、荷兰语，每个国家都不肯放弃自己的语言，他能够放弃很多东西，放弃边界、人口的限制，就业各方面的限制都不一样，但是不肯放弃自己民族最大的特色就是语言，所以现在欧洲没有一个共同语言，他们很羡慕中国，欧洲把中国看作是一个未来战略上最好的伙伴，是未来21世纪最重要的三大共同体，美国、欧盟、中国，中国2000多年前中国已经是书同文了，只有中国几十个民族，不同的民族有一个共同的文字在那里，这个是维系一个民族很重要的因素，而欧洲做不到，甚至比利时很小的国家，两种语言，法语和荷兰语，两个语言争论的很厉害，甚至有分裂的可能性，一个部分是法语，一个就是荷兰语，这个已经分了几大派，就是因为语言的问题。

刚才袁教授讲到了珠江三角洲的合作，好像更多是行政区划，大家都不愿意放弃我这个城市的名分，我们知道广佛的问题，广佛谈了好多年了，讨论广州和佛山是一回事，佛山也说应该主动靠拢广州，但是看到最后落实到规划、产业上，布局上，都是很清晰的，现在并不是走向融合，而是走向更加清晰两个城市的发展，这个东西从我们房地产来讲，这种行政的区划我觉得是比较少一点的，特别是现在房价上涨之后呢，其实有一个动力，这个动力就在于每个人都希望寻找到一个更为经济，也更宜居，有利于出行的地方去置业，这样来讲，不一定局限在广州置业，深圳人不一定要在深圳置业，轨道交通实现之后，完全可以在一个小时寻找到最佳工作点和最佳生活点，两个点我认为是可以分离的，从欧洲来说，轨道交通，从所谓跨国的大交通，到一个城市里面，只要交通进到巴黎，巴黎本身火车站下面就是连接着地铁，地铁有14条地铁线，还有5条郊区的快线，一共有280多个地铁站，可以说整个巴黎市区都在地铁的覆盖之内，你出地铁站上面到任何一个地点不超过15分种，不需要打的，坐巴士，地铁就是1.5欧元一次了。

同样我们看瑞典，各个地方的铁路连接起来，也是一个小时的路程，时速也是100—200公路，我也看到很多人也是在一个地方上班，并且提供很好的就业机会，这点小城市没有办法竞争，就像广州和深圳提供的就业机会肯定是多的，中山、江门相对来说少一点，但是大城市生活费很昂贵，小城市是宜居的地方，大城市不宜居，所以很多人在大城市上班，到别的城市居住，把家和小孩放在那边，这样的话，每天上班、下班，跟我们在广州你在天河上班，住在荔湾区，越秀区差不多时间，而且在火车上也很舒服，可以上网、看书，吃东西，也不会浪费时间。

有些人搬到小城市居住，我问你为什么不在大城市发展呢？你年轻的时候在大城市很好，夜生活也好，结婚之后就不需要这么多交往和夜生活了，在小城市居住你觉得生活费比较便宜，有更好的居住环境，小孩教育各方面也不差，欧洲这种生活模式并不是局限在一个城市居住，安居乐业不是在一个城市里面，而是在一个圈里，或者在一个轨道交通可以节省的时间里，比如一个小时，一个半小时，从我们珠江三角洲九个城市来讲，基本我们就包括在这里边了。

我认为目前的房价上涨冲破了行政的局限，大家选择完全是看哪个地方适合工作的发展，哪个地方适合居住环境，又经济实惠，我当然就选择在里工作和生活，两者是可以分离的。轨道交通又提供这个可能性。

所以我们觉得这种模式的改变，以前我们讲房地产有一句经典的口号，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，这个观点是可以改变的，交通也改变了区位当交通很发达了，从荔湾区开车到天河，一个小时就可以了，我们有轨道交通，一个小时也可以跑到江门、东莞了，你也没有必要去天河上班。

最后我说一下，刚才一开始讲到了我们广东省房协在今年底12月7—9号准备举办珠江三角洲广州优质楼盘展销会和房地产中下游产业金融促销会的意义，因为前两年搞了两次泛珠房博会，今年第三年广州不能做了，我们已经超过一届了，按计划应该交给广西做，但是广西还没有接上手，他们准备明年做，和东门结合起来，利用这个平台我们也刚好有这个机遇，我们珠江三角洲只能是小珠江三角洲了，把它作为一个整体来考虑，我们也适应了。今年十一黄金周之后我们也开过一个小型座谈会，房贷出来之后，市场有了一些变化，我们希望给置业者和开发商多一些机会，我们就有意打造第三个黄金周，每年有一个“五一”黄金周，有一个“十一”黄金周，到12月上旬，正好是国庆过了一个多月，又是在元旦和春节之前，这个12月份上旬应该说还是一个销售，我们看到10、11、12都是销售的好时期，我们希望打造第三黄金周，能够有更多机会给开发商和各个相关产业，也给置业者多一个选择。我们也做了尝试，因为以往是一个城市比一个城市多，现在我们以生活圈来考虑产业整合，和考虑置业安居的问题置业投资的问题，会不会有不同的感觉，和有更多的机会，我们也和九个市的房协有一个合作，把九个市比较好的楼盘摆在广州这边来，给大家多一点交流，这是我们的目的。

谢谢大家。

特别推荐

• 更多>>