东莞推出新的运营模式 公寓加写字楼打包亮相

自从钱•金教授和莫博涅女士的《蓝海战略》问世以来，红海与蓝海这两个词汇开始被频繁提及。“红海”指在已知市场空间的血腥竞争；“蓝海”则指开拓新的市场空间。

从2003年东莞地产市场出现小户型产品这种户型以来，东莞小户型市场就一直比较活跃。进入2005年，小户型已经开始成为商品房市场一个重要组成部分。到2006年，小户型单位竞争逐渐扎堆上市，据合富辉煌市场研究部的统计分析，2006年公寓货量不少，总共供应4406套公寓，占总量的34%。2007年更是勇往直前，据东莞中原市场研究部的统计，2007年小户型（90平方米以下）市场供应量约70万平方米，仅城区就有近万套问世。

毫无疑问，东莞小户型市场正处在“红海”时代，而尤以南城CBD商业圈及周边地区为最火。

公寓加写字楼打包亮相

国庆前，小户型已经火了一把，节后这股火依旧烧得很旺。

近期开盘的如鸿福路上的时尚岛•蓝钻、东莞大道两侧的第一国际三期和年底亮相的卡布斯国际广场，都以小户型公寓打天下。时尚岛的948套酒店式公寓，全部都是小户型，面积在30—78平方米区间；第一国际三期公寓以单身公寓及一房一厅为主力户型，共1360套；卡布斯国际广场将推出500套小户型公寓。三个楼盘就有2808套小户型公寓问世。

值得一提的是，除产品创新外，这些楼盘的推出大都以公寓加写字楼或主题商场的形式出现。时尚岛•蓝钻一期为商业，二期为酒店式公寓；第一国际三期和卡布斯国际广场则是由公寓、写字楼及商场组成的城市综合体。

以前人们常感叹“到了东莞，找不着城市中心在哪里”。“村村点火，户户冒烟”的发展模式，令东莞城镇界线不分明，说不清是“城市里的农村，还是农村里的城市”。

“今年掀高潮，年年有重点。一年一大步，五年见新城！”五年见新城，在东莞市政府和房地产业双重力量作用下，东莞城市化建设进程可谓一日千里，最值得人们赞赏的成果莫过于行政中心区，同时，行政中心的落成更是彻底结束了东莞无中心的尴尬。

作为“制造业名城”，“前店后厂”一直是东莞企业的运营模式。这种运营模式方便归方便，但在一定程度上影响着企业的形象。随着东莞城市的升级以及CBD的建成，则让企业有了一个“露脸”的平台，厂家纷纷将“店”选择在了CBD，同时也吸引了外资企业的进驻，整个鸿福路就有沃尔玛、麦当劳、星巴克、必胜客等多家。这也是促成这一带写字楼以前空置率居高不下现在降下来的一大原因。

据记者了解，鸿福广场的写字楼基本出租完。第一国际商业中心发展有限公司研发部雷非非告诉记者，第一国际写字楼出租率达到了90%多，空缺主要是因为公司流动造成的。

企业将店设在CBD，同时也催生了一个新的问题，那就是员工的居住问题，不可能白天在CBD上办公，晚上又回到下面镇上休息。于是乎，公寓加写字楼成为开发商一个新的投资机遇。

这部分人同时也活跃了东莞房地产业的三级市场，对他们而言，公寓只是一个临时的住所。“这一段的公寓投资客占多数。”世联地产项目目经理舒小剑告诉记者。6月份时，在鸿福楼租一个30多平方米的单身公寓还是1000元，现在已是1300元。

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