现场直播:2007高力国际中国房地产投资发展论坛

林国东：各位媒体朋友你们好，今天北亚地区大中华的总裁还有上海、北京的老总出席这个会议，他们的出席说明了我们高力集团对广州未来的发展是非常的重视，也希望通过这个机会能够与你们交流和分享一下在其它地区我们集团的看法，还有亚太区其它城市经济发展的看法，在没有开始介绍之前，我想对你们简单说一下今年广州高力发展的大事。

2007年是广州高力发展非常重要的里程碑，在过去13年里面，我们经营了很多商业写字楼。今年经营粤海天河城大厦项目，从今年4月15日投入使用，在同期广州一共推出70万平米的写字楼供应量，我们把这栋楼成功成交了65000平米的面积，打破了广州市新的写字楼租赁速度的纪录。

认识我们的朋友都知道，我们13年第一次搬家了，新的办事处搬到天河区粤海天河城大厦的7楼，这也为了适应在广州三大地区琶洲、珠江新城、天河高速的发展。

目前在珠江新城有几个项目，包括国际金融中心、中国烟草、西塔等，在座的很多朋友都问过我，广州高力在这面有新的举动，我们目前跟广州市三大房地产开发商都在研究一些商业房地产项目合作的机会，总体量超过40万平米，还有我们也正在为西门口广场商业写字楼进行代理，应该在今年内都有一个很重要的消息在这个项目上发布，到时候希望你们参与见证。

接下来简单介绍一下我们公司对广州市未来房地产一些看法。今天这个很简短的会议，我会从三个不同的业态来分析广州楼市——写字楼、商场、酒店。

第一个业态我要说广州市的写字楼现在和未来的情况，目前广州市的写字楼总库存是150万平方米，50%在天河区，7%在海珠区。2007年在广州市总共有八个写字楼落成，耀中广场、富力中心大厦、富力君悦、合景泰富的国际金融中心、中华国际中心、天誉三期、粤海天河城大厦，其中有6个都落在天河和珠江新城，只有两个落在其它的区域。今年会投入这个市场总体量总共68万平米。

2008年是会是广州写字楼供应的缺口，从09年开始，我们总共纪录了有14个写字楼项目的落成，包括中国烟草珠江城、全球通大厦，保利项目、还有利通广场，天河区有万菱汇，太古汇、还有亚太世纪广场。这个可以很清楚看到，2009年以后广州新的写字楼供应都是落在天河或者珠江新城，比较注目有几个，第一个是广州双子塔的西塔，总的楼层有108层，由城建总开发设计的，应该在2009年落成，中国烟草公司打造的珠江城，总体量是15万平米，在2010年落成。

还有保利的写字楼项目会在明年的年尾落成，由美国公司设计的。昊和大厦、侨鑫集团商业项目，还有香港集团打造的金光广场，应该会在明年的年尾或者2009年的年末落成。太古汇，写字楼两栋总共12万平方米，在2010年天河路和天河东路交界落成，（PPT）这个图有14个项目95%都落在珠江新城和天河区，总体两195万平米，加上现在的140万，2007年落成48万，广州甲级写字楼达到372万，这个就是每个地区一个平均甲级写字楼租金比较，我们相信在租金上或者写字楼价格上，未来三年也会有一个增长。

据商场方面缺经营状态良好的物业，包括粤海集团在天河区的天河广场是最大的是30万平方米，其中天河城广场是最早落成，也是第一个单一业权的商场，未来体量比较大，商城项目包括北京路的商业广场，珠江新城的高德购物中心，还有太阳城广场在珠江新城东边的地块，还有太古集团的太古汇，其中我们觉得两个商场的项目会对广州市场商业的业态或者商业经营模式有个非常革命化的影响，在荔湾区的西城都荟体量达到8万8平米，在今年或明年投入使用，太古集团太古汇，包括两栋写字楼12万平方米，商场部分也是12万平方米，还有一个文化中心和五星级的酒店，是给东方集团的经营的。

商场的租金也是和写字楼的趋势一样的，从价格、租金相信在未来三年有固定的增长。

另外就是五星级的酒店，过去10几年，广州市准五星级的酒店我们认为只有三个，一个是花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆，加起来的酒店房间总数是2593套，可以看到它们都是八几年落成，一直在广州10几年都没有新的项目落成，未来有9个五星级酒店由外资的管理品牌去管理，其中比较注目合景泰富旗下最高端的W酒店、还有天河城的一个酒店，其它还包括威斯汀酒店，富力集团今年年尾投入的君悦酒店，加起来在现有是2500个房间里面，再加上未来三年会落成的4000个房间左右，我们相信它的价格优一些上升趋势，但是不会很多。

下面我们谈一下地价，可以比较一下珠江新城去年和今年的比较，今年成交一些地块的价格，白色就是去年成交的价格，（PPT）上面这个表我们可以看得很清楚，2006年在珠江新城成交商业房地产的价格，是在4000多块钱左右。从今年开始，由保利投的这块地开始，已经把珠江新城平均的地价拉到1万块钱上下，如果最早在珠江新城开发商投的地可能是2000、3000块钱。目前，地块价格超过14000块钱左右。

琶洲也是未来广州发展的三大区域其中之一，绿色的也是今年拍卖地块，白色就是去年的，我们可以比较一下，06年以前琶洲的地价在2000-3000左右，从去年年尾到今年开始，琶洲已经超过10000元/平米，广州是我们对未来市场有五个总结：

一，房地产的租金也好、价格也好，会持续的上涨，尤其是商业房地产酒店、写字楼，这些商业房地产本地市场的追求是非常大的。目前，在广州市里面投进广州房地产的市场80%都是本地资金为主，在供不应求的市场情况下，商业房地产无论是售价、还是地价都有一个新高。目前广州卖的最贵的写字楼是25000左右，所以本地房地产开发商因此非常遵守模式的商业房地产。还有过去三年到未来这段时间，房地产开发商通过在香港上市融资，拿到大量的现金长期经营去持有非常良好的商业房地产项目，商业房地产项目统一性是非常重要的，如果有大量的长期去经营物业的话，商业房地产的项目持续增长，竞争力非常大。

其中，广州房地产市场整体的价格，房地产产品的售价，它的价格加速增长非常大的原因，就是因为新的产品，无论是住宅、商场、写字楼就是建筑设计、室内设计、园林设计、商业的配套或者业权的统一，经营管理的模式有一个非常大跃进。

为什么以前买的楼都是八千块钱，一下子珠江新城跳到2万块钱左右，除了经济原因之外，就是现在房地产的厂商非常用心，这是价格上涨的最大原因。

从07年开始，住宅酒店市场非常成熟，写字楼市场非常成熟，从经营模式来讲都与国际市场接轨，商场方面广州目前还是没有单一业权有一个非常新的概念商场，我们相信在09年在和黄、太古项目里面，会对商场的发展会有一个非常的影响。

还有广州市过去三年的地价一直在增长，代表本地开发商对后市的潜力非常乐观和看好，我们分享就到这里，接下来我们就交给柳维伦先生。

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