汉华董事长高大丰：现代化商圈塑造立足五方面

十一五规划所明示的城镇化与和谐社会正成为如今长三角城市发展的重中之重。如何达到城镇化的目的，如何满足居民对生活质量提高的需求，这些已经是政府官员和从事商业地产开发的人们都想找到答案的题目。让所有消费者都能在家门口，享受到城市居民一般的生活水平，省掉特意跑到大城市才能买到中意商品的不方便，这就是很重要的一个方面。

一个健康的商业市场至少有以下五个方面值得注意。

一、为消费者塑造一个乐意购物休闲的环境。开发商要了解，商业地产的开发不单单只是建设一个水泥森林。一个成功的商业地产应该考虑到建筑内所包含的软件和文化、以及与此相关的各方面元素。比如说，商业资源、经营管理、商圈购物习惯、业态结构、品牌组合、品牌业态配置等。

二、要把一个商业地产的开发放到整个城市运营的高度来考虑。开发商业地产必须对整个区域的现在和未来都有所规划，商业地产究其实质应该是商圈地产。没有商圈的稳定发展、不能满足区域内消费者的需求是不可能发展出健康的商业市场的。目前，很多长三角区域的城市都存在这样的问题。以上海市为例，在南京西路上的某栋商厦，已经成为商业地产运作的反面教材，这栋商厦从2004年迄今已先后开幕了三次。地段不好吗？不是！地点不好吗？也不是！其实就只有一个原因，不专业且事先没有做好商业规划！

三、清晰认识正确的操作流程。要想成功地开发一个项目，相应的机构应当从购地开始，就认真思考这个地块的发展远景、公共设施的建设、政府政策的要求和人口素质的演变，并进行定位、业态品牌的组合和配置；确定主力店和配置与租售方式等重点。在方案和规划等初期阶段，必须确定该项目需要满足的顾客对象、明确整个商业运作的模式。比如餐饮业态所需要的排水污水处理设施和超级市场就不一样，同样是大卖场，但家具和建材所要求的楼板承重就不一样。

四、政府部门严格把关。目前，许多开发商根本不管定位和经营管理，他们关心的只是炒一趟能赚多少钱，不考虑对地方的后续发展会有什么影响。地方政府要了解开发商的思路是否正确。地方政府不应只考虑短期的税收，更应该要考虑到长期的地方财政收入。

五、成立类似商会的商圈经营者协会。由协会派出执行长负责长期的营销、促销和服务，维持商圈长期的风格和繁华；在商圈成立之初建立面对顾客的服务中心，让商圈成为人性化的有礼商圈。

有人根据与其他国家地区的数字比较，认为国内人均商业地产已超过国际水平，其实不然。由于各民族的生活方式和生活习惯的不同，所得出的结论必然有差异。若说上海市或长三角的某个城市人均商业面积已达饱和，首先应该了解是以市中心来论还是以郊区来论，接着应该探讨业态、品牌和款式等是否都已能满足商圈消费者的需求、是否都与海外同步。比如说，三大家电品牌的门市分布于全上海市，但款式、功能和尺寸等商品的齐全度，是否能和日本东京的秋叶原相提并论？或者说，长三角城市服装的流行度等能否和香港比较？

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