大话地产:Nree2007之深圳投资者"钟情"广州楼市

【主持人】：说到这些问题，大家都谈了个人的观点，刚刚很多人都说，每出一个政策，房价就往上推一推。我们回到广州楼市这一块，我想，大家是否能预测一下，按照这种趋势下去，深圳投资力量将在广州扮演着什么样的角色？给我们一个预测。

预测深圳投资者给广州楼市带来的影响

我自己的预测，深圳人在广州投资，主要是因为广州楼市在涨，从全国区域看都有一个特点，省会城市都是吸引财富的洼地，广东的广州一支被很多因素所分散，但是广州这几年的经济已经体现出，尤其是几大产业已经发挥它的效应，而且中心的地位越来越被明确，空间越来越好，深圳投资客可能是第一拨，我认为下面比如说番禺都回到广州来买房。广州的经济和地位不断的提升，发展的趋势会更好。下一次我们可能会谈中山人在广州买房，或者是佛山人在广州买房。

【欧阳婉萍】：我个人认为，深圳投资者对广州市场影响比较大，为什么？深圳的投资商跟广州投资商有比较大的区别，有几方面，第一个是整个投资策略，还有一个是战略规划，我觉得深圳开发商与广州的开发商有很大的区别，第一个是战略投资和战略规划比较系统，有比较完善的管理方式在里面。还有一个是前期规划非常考究，不同本地。本地比较看重目前的市场，他们是看重发展的趋势，发展的空间。万科的规划战略，投资战略跟本地的发展商有很大的不同，它的整体规划、整体运营，整体管理跟本地开发商都有很大的区别，虽然我们有很成功大的发展商在这几年也比较突出，做得比较成功，但是我感觉，有一些是无意中赚了钱。

【韩世同】：这就是买的时机不一样，你如果在高位买，绝对不会赚钱的。跟买股票是一样的。

【欧阳婉萍】：我非常认同韩老师的观点，就算现在这么高位，万科也拍卖一些土地，它跟本地不一样，懂得整个运营，懂得用资源整合，对成本控制得非常好。就算很高位也买下来，也有稳定的利润空间，但是作为本地发展商，跟它不一样，运营的模式和管理模式完全不同。基于它有这种素质，它可能会带动广州房地产市场的发展，在它的带动下，广州有很多发展商会学到万科的经营理念和管理上的理念。

【韩世同】：对异地投资，我有一个不同的看法。当初香港人来广州投资，他们看广州开发的实力比本地要好，也有很多人到广州投资，结果并不好。我觉得房子还是应该以本地居住为主，这样才比较合适。就像刚刚一位嘉宾讲的，每一个地方都会挤，结果会出现什么呢？会出现这个地方没人住的现象。 

像华南板块最早是度假式的生活模式，结果就造成这种结构对当地经济促进的发展并不是很好。我现在还是希望异地的投资保持清醒，因为以本地的发展眼光来看，我们自己都看不明白，所以要非常审慎。你买之后你投什么，赚钱，收租？我还不是赞同大量的异地购房。如果你觉得这个城市更好，你干脆移居。

【刘智慧】：深圳投资者对广州有一个推动作用。

【向阳】：楼市这一块价格高企，不管是什么情况，人们对将来的预期还是太高，我们在这里，投资的需求目前是相对夸大了一些，所以随着时间的推移，冲动性投资者慢慢地向宏观经济的稳定方向走，大家都理性，觉得这不现实，大家也慢慢地回归到理性的投资，在这种情况下，深圳人在广州买房，对广州楼市还是一种促进。广州人比较理性，而深圳人不一样，深圳人来自全国各地，有不同的文化背景，在房价高涨的情况下，产生了很强烈的购买冲动。到了一定时候，它会慢慢回归理性，将来不管是深圳投资者还是其他投资者都会在广州存在，因为这个城市有它的魅力，有它存在的价值，这个有比较好的升值潜力，良好的位置。像一些运营比较良好的项目，是会得到投资者的青睐，楼价不好预测，但我们可以预测，趋势会慢慢回归理性，这是可以想到的。

【郑隽宸】：深圳投资者在广州的发展趋势，刚刚都提过，深圳万科在产品和开发理念领先于市场，这可能是楼价虚高其中的一个原因。

另一方面，跟随着开发企业到广州投资的也有一定的比例，不过这些都是大集团。一些资源都会进入到广州，如果从大的市场看，广州的市场也很大，作为深圳投资的比例在广州占到的份额还是有限的。而且跟90年代中后期比较，90年代中期，香港很多人在广州投资，周边都是农田的地块也能卖到7千多，这是一个对比。慢慢随着市场的发展，会趋于理性，但并不意味着深圳的投资会退潮，毕竟在广州市场上所占的比例有限，包括香港的资金也好，而且它对整个房地产市场是有机的补充，如果一个房地产市场单单是本地消化，肯定是有限的，肯定要有吸引力，吸引外来的投资者。但是对广州大的环境不会形成很强的影响。所以我想我们不应该把它看得太重，在房地产终端进行推广时，可能针对区域上有优势的项目，在稀缺资源有优势的项目，或者短时间内有回报的项目会做一些针对性的工作。比如说像勤天E品，这些有稀缺性的东西，它可能会作为一种投资。

【黎文江】：广州是包容的城市，谁来都欢迎，在从化，像雅居乐都过去了。广州是一个不设防的城市。第二，他们来的同时，现在投资回报没有了，这是计算的问题，但是投资还是有回报的。深圳人来买房子不要紧，关键是二手怎么做，必须要有代理商处理他的房子，所以在这方面，我们的二手房要跟上，深圳人买了房之后，帮他租出去。不是说不让他们来，来了之后要怎么处理好。这是我们要做的工作。我们做好这方面，对于广州市的市场也是有好处的。因为我觉得现在的广州高端物业成交量在萎缩，媒体都是这么反应，主要是承受力的问题，深圳人来买房没问题，因为深圳房价比广州高。比如一些高端的物业，像别墅，深圳人还是可以消化。作为出租都是一个方向。

另外，像万科和金地是深圳起家的，但也是全国的。都有很多深圳客户，把他们的客户带过来广州，由于深圳开发商到广州来，也带动了深圳客户来这里投资，这是很自然的现象。广州欢迎各方的人才、各方面的投资都欢迎。

【欧阳婉萍】：我希望通过媒体为发展商给多一点支持，多做宣传，另一方面，通过媒体呼吁政府，现在土地供应不平衡，楼价推高也跟这个有关系，因为土地资源有限，这两年批出的土地远远没有达到计划的目标。希望能够通过供求关系平衡一下。尽量达到批地的计划目标。

【黎文江】：现在开发商手上囤积了很多地没有开发。你应该向政府提出，把门槛提高，有多少土地的就不能参加拍地了。    

【欧阳婉萍】：黎总的建议非常好。对中小型发展商非常公平。

因为他们上了市，有时候我感觉他们拿土地不考虑成本，为什么？因为他上了市，不进则退，不断的扩大资产总值。

【黎文江】：今年一定可以完成5平方公里的土地供应。

【主持人】：今天我们谈了关于深圳投资者对广州楼市的影响，非常感谢各位开发商代表和专家过来作客，给了我们精彩的见解，这期的大话地产到此结束，谢谢大家的参与。

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