大话地产:Nree2007之深圳投资者"钟情"广州楼市

【主持人】：那请问欧阳总怎么看？

伟腾房地产副总经理 欧阳婉萍

【欧阳婉萍】：作为深圳市场来说，本地的消费远远支持不到现在的楼价，因为市中心的楼价，中低档次的都已经2万左右。稍微中高档的就已经到了4万左右，稍微偏高档的是10来万，甚至是超高档的楼盘到了20万。我总结一句，深圳的楼市市场，现在是调整之中，为什么呢？因为它定的楼价远远超出当地的消费水平，主要支持销售市场的是靠外地人，特别是香港客户来支持销售市场。这些客源毕竟是有限。

另一方面我们国家的政策还是比较支持房地产必须要健康发展，必须要以大众的消费为主。所以深圳的价格远远超出我们的消费力。消费力是支持不上的，所以现在有这个必要调整。

另一个是广州这一边。广州楼市在发展之中，发展的速度非常快，而且往上升的速度也非常快，有几方面的原因影响，一方面是市场。市场主要是成本，我们的利润空间不大，目前土地的资源比较紧缺，所以成本比较高。另一方面投资方面的客源和消费者也非常强，变化了一种供需关系就是供不应求。所以广州的房地产市场我觉得还是比较稳定的高速发展，但是在发展过程中，必定会有振动和调整。因为排除不了个别楼盘房价有一些虚高，这种事情在所难免。

从发展来看，广州的发展空间比较大，我刚刚说的第一点，它上升的空间主要原因就是成本的影响，因为利润空间比较小，所以成本影响到它有一定升值空间。

第二就是从形势发展看，广州是发展空间比较大的市场，为什么？根据内部消息，广州将来会发展成香港这样的城市，它是靠产业支持的，一个是交通，第二个是运输业，第三个是信息业，这几大产业都可以支持到广州高速发展，所以针对这几种情况，我认为房地产升值势在必行，而且空间也比较大。

著名房地产专家 韩世同 （进入博客）

【韩世同】：谈一下我的看法。为什么深圳客户对广州楼市这么感兴趣？我最初接触深圳人到广州买房，是一年前就有人组织深圳看楼团，锦绣香江策划世界级的休闲会，就是吸引深圳人购楼。他们在推广这个概念而且是最积极的。

最近我看到一个专门的报道，就是外地军团进军广州，现在广州有深圳背景的开发商和中介商，他们最擅长的资源肯定是组团，还有一个很重要的因素，现在为什么深圳的楼价在短期内推到甚至比香港北部的房价还高？就是深港一体化。因为两边的地源的结合，可以形成优势互补，香港可以得到产业的支持，深圳有很多产业，香港没有什么产业，只有服务业。

再一个是各方面的实力有可能增强，这就导致很多香港人到深圳置业，香港人的置业水平远远高过本地人，本地人看到楼价暴涨也跟着买。

广州其实并不是深圳人的首选，像惠州、东莞，包括珠海，比广州还要首选，我观察到这几个地方，是真正有大量的深圳人去投资，到广州可能炒作的因素和操作的因素都占有比例，但是我还没有看到成团的现象，加上媒体的炒作比较多的放大。

异地置业，还是要审慎，为什么？你买房子，总要有目的，买了干什么，要么是住，要么是赚钱，如果买了之后没机会赚钱，还要不要买？广州的房价现在买是低位。如果现在是高位的话，还有没有升值空间，还有就是投资回报率。以现在的楼价和现在的回报率来讲，是没有投资价值的。

作为深圳人，来广州住，在深圳上班，还是有一些困难，即使你坐火车还是有问题。所以在目前这种状况下，对于深圳人来广州投资我是不主张的。但是我们也没必要借助扩大这个势头提升广州的楼价，现在广州的楼价也开始出现类似深圳楼价那样飙价的势头，五一到十一，个别的楼价涨了一倍，这个是有风险的。你涨这么快，就有可能掉这么快，这是物极必反的规律。

现在我已经关注到媒体用的是“楼疯”来形容楼价，都在报道这个非理性购房。媒体已经出现这种情况，大家也应该思考一下怎么样的发展态势还是比较健康的，广州跟深圳还是有很大的差异，就是地域上的差异，我们没有深港一体化，我们讲穗港一体化其实没有广佛一体化这么实际，广州跟深圳还有一个很大的不同，就是广州的区域相当的广阔，发展空间比较大。

我联想到香港人到广州，推高了广州楼价，但是到最后是撒羽而归。等到楼价脱离市场后，没什么人跟你玩了。购买者不是源源不断的产生，但是你的房屋的供应是不断的推出。现在广州最大的问题不是想买房子的人很少，大量的购房者想买房子，但是房价在供应结构上呈现“哑铃状"，高低档的房子有，中档的房子不是很多。在广州的中心城区已经没有中价概念的房子，一般的房子都过万了，变得所有的房子都成了高档。其实我们的需求是中等收入特别多，这个市场恰好是高收入家庭和低收入家庭有合理的房子，但是中等收入家庭没有，这种状况就比较难以持续，该怎么发展，该怎么转换？我觉得无论是股市还是楼市，整体的经济进入了不太容易预测的格局。未来会怎么样？我们大家很难预测。

还有人讲，亚运之前不会有问题，那之后呢？都会有很多不确定因素需要人们去思考。像今天央行第四次加息，但是加息的幅度远远赶不上通胀的比例，我们的楼价涨了100%-200%。股市涨了多少？如果看价值，是涨了300%-400%。这里面是大家需要思考的问题，整个经济运行和楼市运行，以及整个CPI物价的变化，到底会把我们带向何方。

【刘智慧】：我非常赞同韩老师讲的，广州这边，我们也非常希望深圳人过来买房。我们在惠州也遇到一些问题，到六月份为止，深圳人来惠州买房的占了45%，而在惠阳占了70-80%。举个例子，深圳几个开发商，我们跟他们很熟，是非常好的合作关系，他们适当的开玩笑，适当的找一些政策，限制深圳人过去买房。因为很多深圳人在惠州买了房子不去住，也租不出去，出现了很多空的小区。惠州的经济根本赶不上广州的经济，不像广州还能租，惠州房价涨得太快，现在房价基本是6000元了。我们一直思考这个问题，深圳房价涨得比较快，跟深圳居住的人还是有关系的。

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