NREE之下半年土地供应加大对穗楼市影响

主持人：谢谢，喻海文先生怎么看这个问题呢？

喻海文：比增加土地供应量更重要的问题是增加房屋的供给。市场上的很多存量土地并没有转化成住房供应，为什么没有？是因为政府的监管责任没有到位。土地两年没开发为什么没有收回？另外，在土地拍卖的时候，可以设置这样的条件，比如开发商手中的闲置土地超过多少的时候，就没有竞买资格。

考虑的核心不是土地的供应，而是住房产品的供应。包括提高容积率。你看，广州的城中村，为什么建握手楼，农民是最爱惜土地的，所以把城中村建得密不透风。增加市场上高容积率土地的供应，在土地消耗面积不增加的情况下可以极大提高住宅的供应量。还有一个就是限制户型，这样可以减少一部分人的投资和升级需求。产品有两种，一种是人们收入增加而去购买的产品，一种是人们收入增加而减少购买的的产品。如果房子越建越大，收入增加的人群就会增加购买，收入低的人群还是买不起。为什么增加了这么多的土地供应量，但还是满足不了需求。这跟我提到的低利率和流动性过剩的金融环境有关系。一些人的财富在过去的一年内是以翻几番的速度增加，你看同期的股票价格指数的涨幅就知道了。对这些人来说，房价的涨幅同他们财富的增长速度来讲是可以忽略的。

我今年在一篇文章中写道，“我真的不敢想象今后几年珠江新城的房价将飞到哪里”。有人看了，问我珠江新城的房价会飞到哪里。我说，我不敢把预测价格写上去。我告诉他，珠江新城低于3万元单价的新建住宅，广州市区低于20万的地下车位有钱只管买进，赔不了。这是很快就能看到的事实。财富的增长方式发生了很大的变化，你开一个商铺或办个企业，一年回报可能没多少，但你投资于资产，可能翻倍。其实很多国家都经历了这个阶段，包括日本和韩国。在这个时期，资产的增值造就一批富裕的阶层。这一批阶层的出现，对房地产的影响非常大。为什么有的经济学家会讲，房价的增长速度没有超过工资的增长速度，他应该说房价的增长速度没有超过资产财富的增长速度，这样才准确。

大家不要认为房价下降对老百姓是好事。错了，人们解决住房问题时应该是房价上升的时候，没有一个国家是房价下降的时候。房价真的下降了，那是经济危机来了。富人没有钱的时候，也就雇佣不了穷人。穷人没有钱，连租房都困难。房价上升的时期是处在经济周期的上升阶段，一旦上升的经济周期改变时，房价会出现剧烈的变化，房价如果真正下跌时，一天跌10%都不要稀奇。不要仅仅把住房看成是实物资产，住房更是金融资产。分析房价时，一定要紧密盯着金融环境。你去计算它砖头水泥的成本，永远算不出这个房子值多少钱。

另外，政府在推出大地块供应时可以把大的地块分拆成小的地块。这样，能够带来中小房地产商更多的机会，避免一个区域某个大型房地产商对住房产品的垄断性定价。谁取得了一个5-600亩以上的地块，就取得了整个区域的定价权，产品就没有竞争，价格也没有竞争。招拍挂具体操作方式还是大有改进的地方。

主持人：谢谢。朱漓先生您怎么看他们之间的联系？

朱漓：我讲一下另外层面的思考，土地供应量现象实际是一个过程，也就是说土地通过招拍挂成交的那一天并不是解决了土地供应以及住房供应。由于房地产建设的周期，效应可能是2年之后才能够显现，这样的话，我们研究土地供应不能说是理论上的纸上谈兵，政府的行为我们看到了，美好的前景我们也看到了，饼画出来了，但是味道是什么样还是要尝尝。比如说金沙洲的某一个双限双竞地块，按规定将来销售的房子连望江的最高房价都不超过6500元/平方，而现在在它旁面的项目望江单位的价格已经达到了10000元/平方，这样就出了个难题。新的政策如何去执行，大家都在拭目以待。新的政策，大家看你的出发点是好的，前不久，政府推出烂尾地捆绑式的拍卖，这样加大了竞拍的门槛，大集团拿到，他们拿到之后是否能够妥善处理，也要时间看到，举措出来，但不能给市场看到立竿见影的效果。我们看到土地供应量，但是我们希望它有一定的保证的措施，但是更希望政府能够把它的好的想法变成好的做法，以后把这种经验发挥出去，我们公司有一个很深的体会，“穗七条”也提过，土地供应量是一个问题，但是如何提高政府相关部门的审批效率，减少房屋供应的生产周期，只有我的建设速度快了，才能够在相同的时间内向社会提供更多的住房。我们新城市地产就有这样的例子:去年1月份，在珠江新城拍卖拿到一块地，直到今天，我们连出让转名的手续都没有办完，一年半的时间，本来应该建都建完了。现在我们断开了，因为拍卖当中存在着一些历史遗留问题，你碰到拆迁，债权产权的纠纷，甚至我们收购来原单位的破产。如果政府给开发企业扶持，这比它增加多少量的用地是更加落在实处，这对政府来讲是不难达到的。这不是消耗某种资源，而是提高他们的办事效率。我觉得这是关键点。

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