NREE之下半年土地供应加大对穗楼市影响

主持人：几位在讨论中都发表了，其实高房价并不是高地价所引起的。我们搜房在前几天做了一项调查中，有1776个网友，他们认为加大限价房的土地供应是抑制房价上涨的因素。我想问几位，如何优化我们的土地资源，才能抑制房价的上涨？

朱漓：刚刚大家也讲了一些观点，刚刚黎文江老师讲一点是低地价并不会出低房价，这点我赞同，但我还认为高地价很可能会引发更高的房价，这同样有道理，比如说猪肉贵了，相信腊肠会提价，我想土地贵了，房价肯定便宜不了。不能说房价贵是因为土地贵。刚刚也提到，传统经济学，古典经济学有两条核心理论：成本决定价值，但是价格是供求关系决定的。所以我也部分同意大家提到，并不因为成本提高，价格就一定提高。现在反而是供求关系的严重扭曲。这是引发高房价的因素。反过来高房价增加了企业的预期，反而带高了土地价格。

也许传统的购房者接受这样的房价，真正买房的是什么人？当然有自己的需求，前提条件是他觉得我做这个投资，首先我就是一个投资，我的房价在未来多少年之内肯定会稳步上涨，这是基于这样的预期，所以才能接受这么高的房价。这种所谓的供求关系，如果是达到以投资理念越来越占主导的话，那我们的房价肯定会越来越上升。另一个是房价上升，7090政策为什么起到稳定房价的作用，因为这些政策所带来商品房建设有一个周期，我们真正看到广州市场供应的还是倒置，大户型反倒是市场主流，还占了70%左右的市场份额，而且大家打着大户型以后越来越稀缺的旗号，当然会贵，国家又禁止的别墅用地，别墅也会贵。国家出台一些政策，市场会解读为越来越稀缺的信号，这跟所谓的地价，招拍挂没有直接的联系，还是在于供求关系是否能够解决。真正有这么多的地，盖了70/90的房子，也许在某一个时间楼价有拐点。这样的话，市场无论怎么竞拍，地价也不会无休止地向上。当时珠江新城也是招拍挂的形式，而有一些远见的企业照样很低的地价拿到了。

像珠江新城这样，本来就6-7平方公里，又划成了几个地块，大家很明显的看到越来越少，包括别墅用地，包括90平房以上的大户型，大家很明显的看到，原来政策已经严控这些，现在市场集中放量，虽然现在的房价没有看到有下跌的迹象，我们还需要时间等待。

主持人：谢谢朱先生，喻海文先生，您认为我们怎么合理利用这些土地资源，才能够有效的抑制房价上涨？

喻海文：主要是看如何利用这些土地，土地上生产怎样的产品。同样是珠江新城的土地，如果规定只能建90平方米以下的小户型，并且小户型间用剪力墙隔开。这块地拍出去的地价能高吗？不能高。这也就是国家宏观调控，改变住房产品的结构性供应。我们向市场供应什么样的产品，是供给自住者的产品还是供给投机者的产品。在宏观调控方面，我还是比较赞成国家对户型的限制，土地资源有限，如果都去生产满足富人需求的大户型，把房价降下来很难。

另外就是提高容积率，有限的土地生产更多的住房产品。

人们的消费观念也要改变。讲个例子，前几天有个大学同学说同济大学的附近的房子卖到1.7万每平方米了。我说价格还可以，你的收入高，可以买。她说太贵了，原来她要买200平米的住房。现在，普通老百姓稍微有一点钱的，都愿意买100多平米的房子。这反过来说明什么，可能我们的房价还不够高，如果房价高得连投机者都买90平米的时候，这时候土地资源也许得到最充分的利用。香港人就住得很小，住90平方都觉得很大。

现在年轻的夫妇买房还有一个特点，就是双方的父母，把自己的储蓄都给儿女投进去买房了。这一方面是父母对子女的爱，另一方面就是房子不会使他们的储蓄缩水。诸多因素在一起，造成了房价越来越高。政府调控的目标不能把价格作为调控的直接目标，去调控价格本身永远不会成功。政府能调控的是什么？是数量，是产品。这块土地是用来种棉花还是种土豆，是生产别墅还是中小户型住房，这是政府能够调控的。

主持人：盖天佐先生您怎么看待个问题？

盖天佐：有四个方面，首先要搞清楚我们的调控是解决房价还是住房的问题，这是两个问题，刚才喻总也讲过，香港人这么多，而且地更少，但香港的问题不会像我们这么突出，有三分之一的居民买房，三分之一居民租房，政府提供的福利保障部一样，要调控住房问题就比较任重而道远，这要做很多方面的工作。如果是解决房价的问题就有很多办法，比如说我们说三限三禁。所以我想解决老百姓的住房问题，跟解决目前市场上的房价不是一个概念，我们这两年的经济快速发展，我们可以看到。以前说房地产业是支柱型产业，我们应该看到，如果房地产市场失控会对对于其他行业产生严重影响，我们现在目前解决房价的问题还是住房的问题，从长期来看，房价肯定会上升的。中国目前的贫富差距比较大，像沿海地区，已经接近发达国家水平，如果以广州、上海、北京他们社会经济实力和国外的同等城市相比较，我们的房价不算高。

第二是从目前调控的角度看，要稳定房价，我们的目标和方向都很明确，如果是从这个角度看，目前的土地出让方式，要注意几个层面的垄断，第一我们在放地的时候，我们是否有重视城市规划，是否有注意土地出去之后是否造成了结构性垄断，比如说我们明年供应1平方公里，而你把0.5平方公里的土地给一个企业，问题就出现了，招拍挂本身没有问题，但是在技术上，避免垄断现象。大盘的现象本身就不可以，价高者得，除了价高之外，这个企业对社会的回馈又多少。

第三个问题是市场管理方面要加强，我们知道最近国家的反垄断法，它的出台跟物权法的出台有同等的意义。物权法出台解决了很多问题，垄断法出台之后，现在很多社会现象有法可依。

还有一个是关于暴利。这应该有法律界限。我做了很多运营，本身我也是做项目的，我做的项目基本是当地最贵的。但是有一个事实，房价已经很贵，不是因为土地贵，关于利润的法定范畴应该有明确的界限。这里面我要强调如果房地产附加价值，一个企业、一个项目的附加价值远远大于供应价值时，如何鉴定他是否是暴利，比如说土地成本，建筑成本加起来只有3千块，但是经过过度的装修和营销，房价可以操作的很高，这对市场产生多方面的影响。当初中秋节卖月饼的时候不倡导豪华月饼，也是有一定的原因的。

尽管房价在长期看一定要上涨，而且资源性的东西不可能下降，我们讲豪宅现象也好，还是地王现象也好，这里面存在市场长期增长的问题，国家经济从亚洲金融危机之后，我们国家的经济非常稳定，没有多大的波折和挫折，这种个情况下，无论是企业还是个人，前景是乐观的，消费的心里是乐观的，预期的收入不会有什么问题，我的消费就会放大，随着快速增长的经济，买好的住宅也是可以的。很多的发展商利用地王榨取市场经济。不一定拿了地王，就要赚最高价值的回报项目，可能在资本市场上，而不是房地产市场上获得最高的利润。普通的消费者是无法看到背后的东西。我很希望一个一个地王出现在我项目的周边，我肯定能利用得很好。

市场是有规律的，经济越稳定，周期越漫长，所以我们想，一方面你希望周期短，房价下降，另外希望房价上涨，这个行业欣欣向荣。中国的房地产发展20多年，但我们还是冷静的回顾一下，20年前房地产现在还剩多少，什么样的企业最终在市场立足？以我目前来看，现在按照错误的方式，错误的理念来做房地产，依然是大赚特赚。我想调控是一方面，自身的条件也是一方面。

特别推荐

• 更多>>