NREE之下半年土地供应加大对穗楼市影响

主持人：谢谢。那喻海文先生，您是怎么看待地王频现对楼市的影响？

喻海文：我们应该考虑宏观经济环境。贸易顺差不断的增大，央行每天都在不断增收新的美元，我们每收入1美元就要发行7元人民币。这个市场上充斥的货币太多了，这些货币不可能都拿去购买普通的商品，因为普通的商品是在全球范围内贸易的，可贸易的商品的定价是全球范围内的。只有不可贸易的产品，比如说住房等不动产，还有股票等，它们的定价是受制于国家的范围。货币发行多了，就会发生通货膨胀。比如猪肉涨价，但猪肉价格高了，可以进口猪肉压低国内的价格。但是房子价格高了，就无法进口房子。这样，必然造成特殊的通货膨胀，就是资产的通货膨胀。这就是不断拍出地王的深层次背景。而这种地王的频现，政府并不是定价者，竞买者才是定价者。每一个竞买人都在预测未来的房价是多少？没有人拍下地王是为了今后破产，出价肯定是在有利可图的范围内，只不过他们竞争出价的结果使得政府利益最大化。一方面通过宏观调控的种种措施，政府在房地产这块蛋糕上的利益分成不断地变大；另一方面，政府通过招牌挂这些土地出让方式使其利益更加最大化。大型的房地产公司，包括上市公司，它们往往会比其他中小房地产公司以更高的价格夺下更大的土地，尤其越大的土地它们承受的价格越高。为什么？可以取得区域的定价权，就是这个区域的房地产价格它们说了算。另外可以消灭竞争对手，让竞争对手没有土地，迫使他们转行，抬高了行业的门槛。这种现象是必然的，只要这些游戏规则不改变，这种现象将长期存在。

在目前这种环境下，中小房地产商要争食的话，必须承担更大的风险、更小的利润，不能再按照以前的利润空间去抢夺土地。它们要比大的开发商承受更小的利润空间和承担更大的风险，才有可能拿到土地。另外不要有侥幸的心理，不要认为在二级市场上能比别人更便宜地拿到土地，在目前的环境下，是不大可能的。一块土地很便宜，别人不去争，一般情况下是因为这块土地问题很多。这就像你在树下看见一个苹果，没有人去捡，经济学家告诉你不要去捡，为什么？因为前面一定有人捡过看过，那是一个坏苹果。在今后的一小段时间内，是广州市的土地集中供应增多的时期。中小房地产商应该要抓住这个机遇，去一级市场争夺土地资源，因为再大的房地产商短期内也拿不下这么多的土地。

主持人：黎文江先生您怎么看待这种现象？

黎文江：我认为是地王现象是好事情，这说明广州土地的价值提升，广州作为大城市，土地卖得这么高的价值说明城市的价值很高，如果想象在荒山野岭卖这么高的价格，不可能。为什么广州市有这么高的地价拍出来，因为广州市每年都投入了不少与200亿的资金放在城市建设，由于2010年亚运会的举办，所以市政府在这几年，一直到2010年要投入2000亿的资金投入城市建设中，这么多的资金投入下去，如果我们的土地价值没有提高，就说明每年的200亿就丢在水里了，当然要有回报，回报就是土地的提升。我是这么看待地王的。

政府的地价这么高，不是放在市长的口袋里，还是回到土地本身的价值提升，回到城市建设，还有回到保障住房的建设。昨天公布了国务院廉租房建设要在土地收益里面要有10%以上土地净收益作为廉租房的建设。价值越高，廉租房的建设更充足，对于广大市民一定有好处。反过来说，地价低，是否能够产生第一个房价呢？也有可能。我觉得房价决定地价，而不是地价决定房价。为什么？举个例子，在珠江新城保利香槟和力迅上筑都是05年的时候出售，保利香槟是8千的均价，力迅上筑是9千的均价，同一时期，以前出让的价格是3888，他卖的是2万多，跟保利香槟来讲，土地占房价的成本，比如说国林是1.9万，当时的均价是3888，比例不到20%，但是在05年之前，力迅上筑和保利香槟地价成本占30%左右，现在占到15%不到20%。不一定地价低房价就低。开发商不跟你这么算，开发商是以市场分析确定房价，所以不能说要把地价压下来就会把房价压下来。所以低地价收益的是开发商，不是政府，也不是广大市民，也不是中低收入的群众，所以我们觉得地王越多越好。我认为这是好事，对房地产市场来讲，有正面的影响。

主持人：谢谢。那吴定金先生您是否认同地王越多越好呢？

吴定金：假如从黎先生的角度来讲，是这样的道理，因为不同的立场得到的结论不一样，我觉得关键是，首先地王产生的话，有自己的内在的因素，而不是你不想产生就不产生，所以我觉得讨论它的好坏，更多考虑地王形成的原因，带来的影响。刚刚说到有关地王形成的原因，各位专家都说得很多。我觉得从大的格局看，我们觉得发展商拿地的消费模式已经在中国已经建立起来，因为之前房地产地域之间的格局没有彻底打破，从现在看一方面国内领先的发展商资金和实力越来越强，已经形成了全国的公司，在各个区域驾驭的能力越来越强，另一个是华人企业进入内地市场淘金的浪潮越来越大，所以我们觉得从全国的范围内，土地的消费模式已经基本建立，带来的影响让一些顶级的发展商先要满足他们的胃口，地王产生也是有背景的。

有关地王对房地产市场的影响，我非常认同黎先生的发言，地价高不见得房价高。以后的楼市预期方面，我觉得要做，政府除了稳定房价也好，降低房价也好，这方面要考虑怎么改变市场，应该在以后的房价如何走势上，运用市场的手法，而不是个人的利益，或者是强制的手段。特别是10%的土地出让金来建设廉租房这样很好，这样是两条腿走路，在商品住宅市场里面得到了需求，而买不起房的，就让廉租房满足他们的住房需求，这样社会对房价的敏感，或者是对地王出现的敏感稍微要降低一些。

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