现场直播:"一桥两轨"带动珠三角全新投资契机

 【主持人】：非常感谢风度翩翩的施永青主席带来精彩的演讲，一直以来他都是中国房地产界的明星，他对地产认识的高度以及前瞻性都构成了无限的个人魅力，今天现场的观众亲身感受到了他的风采，让我们再次用热烈的掌声感谢施主席的演讲，和以上的三位嘉宾带来的演讲。

难得今天这样的机会，有请四位主讲嘉宾到台上就坐，一起来探讨“一桥两轨”带来的话题，同时留有时间给现场的观众对嘉宾进行提问，如果您今天是带来问题来的，那今天是一个难得的机会。

对话沙龙

【赖国强】：非常感谢各位嘉宾将他们的话题做了详细的阐述，今天探讨的话题是“一桥两轨”给珠三角带来的商机，尤其是给中山的房地产带来什么样的契机，嘉宾对中山也有一定的了解。

在场的很多观众也做了初步的了解，中山现在已经形成了一个三纵一横的形势，现在中山主要在东区的位置，现在东区已经被称为人居的黄金住宅区，今天我们探讨未来“一桥两轨”的开通，中山的地产发展在整个广东的地产是处于一个什么样的态势？

谈到珠三角的发展趋势刚才也讲了很多优点，价位上是很适宜的，有很好的交通改良因素，带来了投资的机会。原来没有接触到中山不知道中山发展的优点的客户也会来中山发展，从客户层面会带来变化，同样不管是投资商还是相关的配套行业，也会慢慢的留意中山区，这是巨大的变化。

交通的重大因素会带来很大的商机，也就是一个大的趋势。我自己也很关注粤东，比如东莞等也发展的不错，但是相对的优点已经减弱，同样是一级市处于一种相对落后的情况。我们当时最深的是港深大桥，如果这座桥真的落下来是一个决定性的改变。现在已经很多客户已经看到了这种优势。

【蔡穗声】中山一直以来城市规划，城市建设在广东省是处于前列的，广东省各个最好的城市一个是中山，一个是珠海，本身有很好的资源条件，加上规划抓的比较好，这方面省里面是有名的。

中山房地产的发展比较稳健，不是很快，但是也没有跌，条件比较好，在广东各个地方有一席之地。这一轮房地产的热潮，从广州、深圳、东莞、佛山涨的比较快，中山还没有到起来的时候。但是这个房地产的发展是不平衡的，一波一波的往上涨，随着“一桥两轨”的建设，对珠三角西岸轨道建设的加快，起来也是必然的。原来价格比较低，现在正蕴藏着巨大的升值空间。

【施永青】其实我对中山的了解真的不多，我自己看珠江三角洲的发展，拿来跟美国的洛杉矶比较，那里也是一大片的发展，发展不但是集中在城市，洛杉矶周围，不是越近洛杉矶的就越之前，虽然是一大片的连接、分开，但是演变过程也不完全政府城市规划的，也是有自我演变的结果，是人的选择、社会的变化。所以究竟是不是现在工业区将来的楼价高，或者某一个楼区汇集了有钱的人，形成了高端的住宅区价格更高，还是有变数的。

刚才蔡会长讲的东莞和中山比，现在好象东莞比中山条件有利，但是演变的过程中有很多的变数的，这个变数中有可能是梁设计师设计了一些很好的单位，世界的变化永远是有良性的刺激，慢慢的形成一个豪宅区，价格越来越高，这是有可能的。房地产的投资变数很大的，这要看你的洞察力。

【主持人】：今天来自深圳和东莞的客户也是带着很多的问题来到现场，哪位朋友有问题可以向嘉宾提问。

【嘉宾提问】我要请教两个问题，从中长期来看，奕翠园二到三期年回报率的判断；第二、从目前来看，中山市是珠三角的洼地，请施会长和蔡先生预计，大概多少年之后中山的房价会达到目前东莞或者惠州平均房价的水平，谢谢。

【施永青】房价的预计很困难，我说升幅在加快，这是现实看到的情况。中山的房价也在升，什么时候升到和人家一样比较难讲，但是以前的经验是，房价升的时候总是超越人的估计能力的，总是升的更快。我一般跟我的同事说不要主观的说房价合不合理，你不是上帝，不用你来凭，你让社会上拿真金白银的人投票，投票没出来之前市场经济是没有人知道结果的，我只能让其他的人来投票决定结果，我只能说现在的势头在升，什么时候到东莞、惠州的水平还是让赖先生来说，他在本地，估计肯定比我准。

【赖国强】这个问题也是很难回答的，东莞现在的平均房价是高于中山的，包括惠州也在上升，但是预测是中山升的很快，他们停下来这是很难说的，大家都是朝反方向达成一致。从大家上升的比例来说，中山有可能是他们的一倍。

刚才有现场的朋友问到奕翠园的初期回报，我认为是6—8%左右，但是在三期我估计会略低一点，原因是市场上目前售价的上升速度比较快，租金的涨幅很难跟得上，但是目前的价格是还会往上的，住户不应该只看到初期回报，还要看到未来的升值潜力。现在暂时还是合理的租金回报。

【施永青】：关于租金回报率我有说一下看法，很多人在投资时都会看到回报率有多高，是否合理。但是什么是合理的回报率，在不同的时候有不同的标准。一般来说，楼价升的会比租金升的快，因为楼价是买下来，如果若干年后，变成了价格不是反应眼前的承担能力，也反应将来的值不值得投资的能力。所以楼价升的时候是透支未来，反应未来，楼价可以因为一些基本的心态的改变一下子升上去，租金是受现在的租客的负担能力决定的，所以租金没有升的这么快。但是不等于租金回报率越高的就是越好的投资，一般情况下越好的投资回报率越低，为什么？因为潜力好，所以很多人愿意出高一点的价钱。就像股票中的PE一样，PE本来越高等于吸引力越低，因为是不好的股票，但是实际上所有好的股票都是PB都是高的。所以6%可能不是好的，3%可能更好。

香港去年太古地产买到又一城的商场，为什么2%也买，因为将来投资的升值潜力很大，所以我认为不能单纯的比较回报率。

【蔡穗声】：房价跟深圳和广州没法比，但是跟东莞可以比，东莞的房地产可以跟深圳很多人在东莞买楼有决定的关系，近期东莞的房价上升动力很大因素是深圳的购房群体。这样看，中山的情况是不是将来可以跟东莞平，或者是超过东莞，两个地方都不同的特色，中山肯定不会像东莞那么变成世界大工厂。中山是一个有特色的城市，宜居方面决定可以好过东莞，自然环境、城市规划、整个环境的素质肯定是深圳和东莞没法法的。未来的客运除了深圳和东莞之外，轨道建通之后对广州和深圳的吸引力比较大。

广州不会去东莞买楼，很少，往番禺走的比较多，但不排除下一步广州到中山买楼，因为这中间有一个价差，这个价差不可能5年消除的。中山和东莞两地房价目前的差异有可能在轨道交通实施之后逐步的得到缩减，客源不同以及两地的房地产市场是有很不相同的地方。

【主持人】谢谢，可能未来08年我们的轻轨开通之后中山和东莞的房价差距很快就会拉平，接下来哪位朋友还有问题。

【嘉宾提问】台上的嘉宾你们好，想请教两个问题，首先请嘉宾谈一下目前国内的顶级别墅造价1000万以上的顶级别墅的投资市场情况。第二个问题是回到中山，在这轨道经济的投资环境下，中山这种顶级别墅的投资情况。

【梁玄狄】新鸿基第一次在国内做的天际独立屋，当时感觉中山奕翠园的交通非常方便，今天中山和明天的中山将会有一个非常大的分别，我的团队、我的公司一早就看到这一点，所以这次我们在各省、各地这么多地方挑选中山作为第一个顶级豪宅的点，明显我们是看到了这里有顶级豪宅的需要。

【主持人】谢谢，赖先生。

【赖国强】刚才这位先生问到的顶级别墅的前景，以及在中山的投资别墅的前景。其实这是一个非常热的话题，因为在这一、两年开始已经发生别墅投资市场很热。别墅随着很特别的房型，大面积，是一个很豪气的建筑物，很多有钱的人都愿意投资，这是不可否认的。前景目前行内行外都在探讨，目前开发商对它的定位也比较偏高。现在有客户选择在所谓的纯别墅和大面积的豪宅中，可能有50%买到一个超大面积的豪宅，但是可以100%的买一个别墅，这是现状，而且这种现状还是持续。中山不管是顶级别墅还是豪宅我都是很看好的。

【嘉宾提问】各位嘉宾好，我有两个问题请教大家，中山有很多珠海的人过来买房，“一小时生活圈”对中山的资源有什么影响，现在珠海的楼市也是一片大好，很多开发商也进驻了珠海，新鸿基今后对珠海有没有什么动作？

【主持人】一小时生活圈给珠海和中山两地的置业会带来什么影响？新鸿基地产未来会不会在珠海有新动作？

【梁玄狄】其实大家都知道，轻轨通了之后中山到广州的距离缩短了很多，同样也缩短了去珠海的距离。还有大家别忘了，当7月1号西部通道通车，整个交通网大大的连接了几个地方的网络。交通带来的覆盖率将越来越多的人口带到了各地的楼盘，交通网络在未来的落实，中山城区的规划、环境、空气的优良会给中山的楼市带来很大的吸引力。

珠海也是一个适合居住的地方，但是在今天来说，我们会把中山做成一个比较好的基地，广州去中山是比去珠海近的，在不久的将来，珠海、澳门、中山、广州整个大的环境的发展和经济都会有很大的改变。西部在未来的增值空间是非常大的。别人看不到的东西你现在看到了，那么你以后回报会很大。

【记者】这一期的奕翠葡萄园相对于之前的二期有什么优势可以吸引更多的人？

【梁玄狄】奕翠园的一、二期在中山认识，环境非常好、质量好、品牌好，搬进去的人都非富则贵，很开心这个邻里关系其实不容易建立，这是我们其中一个原因。中山第二期已经做的非常好的环境、非常好的邻里关系，适合把天际独立屋放在这个楼盘，第三期为什么会把这些多的设计，以及天际独立屋和其他的特色的房屋，可以盖过了，整个生活品质的提升。刚才说，只要应和到这个社区，就会有更多的高档人群进入楼盘，也帮我们挑选到想要的邻里关系，也希望把这些东西带给中山，把中山整个的楼市的质素提高。

【主持人】第三期在设计上不但有天际独立屋这样的亮点，同时在营造很好的邻里关系上将提升
 更高的生活品质。谢谢。

【嘉宾提问】老百姓自住，不是投资，是不是越早入住越好，我们老人经过改革开放过来，刚开放的时候，海南岛是省的时候也有一股房地产热，但是那次没有多久房地产热就塌下来了。现在中山的房地产也是热的时期，会不会出现和海南岛一样的塌下来的情况，如果会怎么办？现在买自住不是投资，是不是越早买越好。、

现在中国正经历着房地产热和股市热，作为投资是投资股市好，还是投资房地产好？投资股市的话能不能赶上与房地产升值的速度？

【蔡穗声】现在很多人关心这个问题，房地产热会不会重新导致93、94年的泡沫情况，我们也很关心这个问题，广东省的房协一直在关注这个市场，做了大量的研究，我们也怕这个行业垮下去，一蹶不振。

我分析了广东省固定资产的比重占GDP的比重2006年是29—32%，房地产在24%的上下浮动，而全国固定资产投资比重高一点也大概占到41%，全世界中国的固定资产比例是最高的。房地产投资稍微低一点，总量的比例都差不多。这说明投资的角度看，过热只是一种警惕，按国务院的说法，过热的边缘还不好，因为没有经济发展没有一定的量，比如国家的GDP没有8、9%的量，每年不能解决800万的就业人口，去年多一点是900万的人口。要保持这个量，但又担心不要过热。但是有一点要注意，今天的整个宏观经济形势跟92、93年中国的宏观经济的形势是不同的，但是不等于可以无限量的做下去，也不等于这个形势可以延续到2010年。但是目前国家的主流经济学派基本上认为今年到明年宏观经济不会出大的问题。

另外，你说到中下游的客户买房是不是一个好的机会，我认为不要买房，我认为不要造成全民都买房，我不鼓励大家都去买房，我从来都认为中下收入的群众以租房为主，买房也要根据自己的能力去买小一点的套间，去买旧房、二手房，不要参与到现在的一手房、大房、别墅游戏中，他们玩不起。我们应该形成一种合力的消费梯度，高收入的买别墅，中等的买房，低收入的租房。这是我的看法。

【施永青】关于泡沫会不会爆破，我认为现在有一点泡沫，但是会不会爆我不知道。泡沫会不会爆在于空置量，卖出去的房有没有空住（没人住）。这个比例表示投资者将来有没有用价格去承接，现在是整个投资势头在升，当然升到某一个程度泡沫会爆破，但是现在中国的程度不能跟海南岛比，中国现在经济发展很快，随着楼价的上升在有些地方比经济上升的速度快，但是这是发生在一些大城市中，不是全国的普遍现象。为什么会发生在大城市中？整个中国很多人赚了钱，投资时都到大城市中投资，中国的经济如果升的快就不会出现下调，升的快就会调整。如果经济本身往下掉，翘升的楼价就可能下调。

我认为，你现在租房子一生一世都是交租，如果供的起，10年、15年之后这个房子就是你自己的资产，永远都不用交租了，问题是不要自己没有这个能力供楼，而去买负担不起的房子。调整的时候有一段时间是不开心，觉得自己吃亏了，但是将来还会升上去，变成还有自己住的地方，但是如果现在不买的话，尤其是觉得自己的竞争能力没有人家高的话，将来可能出现一个情况，永远也买不起楼，因为别人的经济生产能力比你强。所以我认为在经济好的地方，有能力的时候应该提早买，这是我的想法。

另外，买股票好，还是买房子好，买股票方便的多，升也容易，抛也容易，但是股票现在赚钱，是不是等于永远赚钱呢？一个回合之后才可以算，现在升的时候所有买股票的都赚钱，一个周期之后股票掉下来还赚钱吗？我自己认识的朋友中在房子中赚钱的人比买股票赚钱的人要多，买股票有太多决策的机会，做错决定的机会也就越大，买房子就逼你做长线投资，买股票就会炒来炒去，决定越多，做错决定的机会也多，所以自己考虑清楚。

【主持人】：非常精彩，也建议这位观众做出自己正确的抉择。今天非常感谢四位专家在夏日的午后给我们带来一场智慧的盛宴，也感谢在场的朋友远道而来参加今天的房地产投资论坛，未来“一桥两轨”的开通让我们看到了珠江西岸沿线城市的发展方向。中山作为二线城市再“一桥两轨”开通之后也是一个非常有投资潜力，和利润增长点的很好的城市，也希望在座的更多的朋友了解房地产的发展，更多的人来这里安居乐业，因为中山是一个既适宜创业又适宜投资的城市，谢谢大家！

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