现场直播:"一桥两轨"带动珠三角全新投资契机

中山区域价值不断提升 未来楼市投资价值凸显

深圳原来的房价也是以罗湖作为重点，因为罗湖有口岸，今天华南口岸的房价从原来的7000、8000，到现在12000，由此可见交通的威力非常大。市场非常重视交通艺术，而且你了解了这种交通艺术会带给我们投资的机会，也是我们今天谈的交通会带给我们的投资的契机。

时间关系，我今天谈一些中高端的房子，因为中低档的房子甚至商业用地、商业住宅时间会很长。早期中山的中高端住宅中，06年第一、二、三季度的中高端的房子也是稳步的增长，从官方数据来说占了市场的30%左右，还不是大部分客户可以消费的，但是据中原自己的统计数据，市场上的中高端住宅比例是增加的，这里面有30%—40%的数据，大概是每一个季度可能是30万左右立方米的成交量，整体的情况是增长，需求是旺盛的。

未来五年，有1500多万平方米的可用面积会用来建房子，在这里中高端只占了270多万。而且每一年面积也会在减少，每年可以拿来盖的中高端住宅的面积是不多的。如果供应量不能保持就会出现供求关系的缺口，会带来我们投资的机会。中高端住宅的新增供应量我们的结论是，随着每年的递减，中高端住宅的潜力是明显的。当然国家也出了一些控制政策，“70、90”这样也带来了客户能买大就买大。

现在看到是07年的4、5月份，整个市场里面的房价是4700元/平方米左右，这代表有相当的房子的卖价是高于7000到8000。平均中高端的房价都是上升的，从第一季度比较上升幅度还是很大的。同比于去年可能也会有大概15—20%以上的升幅。谈到珠三角整个城市的均价比较。跟东莞、深圳比较，我们很明显的看到排在最后，刚好中山展示是排在比较低的位置，4000元/平方米多一点。但深圳目前政府公布的房价大概是14000元/平方米，这里统计的主要是优质的商品房是18000元/平方米，在关内也没有多少房子会低于20000元/平方米的，在关外整个市场的价格还是偏高的，上升的空间不大。广州也在稳步增长，但是相比于中山还是大的。客户要找出更有潜力的区域，从深圳到广州也有很多客户提出看楼，这种趋势在今年、明年是非常明显的。

从客户来说，到底你们是用什么方法来表现的？数据上我们是比较粗一点的，没有做很深入的分析。背景是来自于5、6月份成交的中山的房子客户背景，到底是深圳的客户还是香港的客户，或者是广州的客户，为什么会买，买什么房型，从几个方面来分析。

从客户的组成上，中山的楼盘肯定中山的客户会比较喜欢，因为他们对这个区域比较熟悉，会明白开发商的情况，会很快的做决定。很多客户都在关注中山，深圳、东莞、广州的客户也都会跟我们的车子来看房子。包括香港、澳门的客户也在其中。

06年全年，中原在客户分析中看到的局面是，06年本地客户占69%，港澳台的客户占了3.5%，也是一个最小的比例，广州、深圳附近的大的客户比例占了18%，这个比例不算太高。但是07年的1—5月份，客户的组成出现了极大的变化，原来排在后面的广州客户今年已经增长一倍，这种趋势已经有人看到，特别是周边有实际购买的客户，他们不仅在房子中赚了钱，而且房价升幅很大，使他们认为这个区的潜力很大。反过来说，本地的客户做购买决定时，本地客户对这个房价的上升有一定的怀疑，动作稍微慢一点。同时外地的客户也在增长，泛指省外的客户，这种趋势也不只是中山，珠海也有这样的情况，珠海价格的上升也是很迅速。随着中山和珠海的良好态势，我们认定这是一个购房的好时机。

去年到今年客户成交面积达部分都是100—140平方米左右，较大的占18—20%，这也包括了180甚至180以上的房型，四房或者是联排别墅也在其中。其重要说明的一点是，这是暂时的供应量，很多客户也想购买偏大的户型，只是现在市场不能提供太多这样的户型。这只是需求不是成交，成交就在140—150左右。超过140以上的需求是很大的，很多客户都说想购买大面积，甚至是150—200左右面积的需求是35%，这跟国家的政策，未来会控制一些大面积有关系，但也可能跟中山本身的环境，及客户购买的动机有关系。

很多客户购买房子可以通过两个渠道，一个是自己住，环境很好；另一个是偶尔过来一下，是一个度假的居所。房价很低的情况下很容易做这个决定，如果是买140平米左右的房子，现在中山的平均价位也在60、70万，如果是顶级的豪宅可能超过100万。现在我们发现度假还是占了非常高的比例，其实投资型的客户也占了19.3%，他们想搏这个区的房价会上升，暂时没有自己住和度假的需要也会购买。现在很多外来的客户都是抱着这三种需求来购买的。

客户其实对交通是很关心的，如果他们买了这个区域，而这个区域如果交通不方便也不会考虑，其实他们对开发商的品牌度也很关心，因为本身是一个跨区域的买楼，到底他们对开发商有没有信心，不一定是现楼，可能是期楼，包括开发商的水准，整个园林的综合指数也会非常的关心，我们发现客户对开发商的品牌很重视。反过来说他们对外型等并不是很关心，对物业管理很关心，这跟他们的购买动机有关，他们希望在中山买到在规范之中的优质的房子，中山的楼市因为这种客户的到来可能会出现一定变化，我们的房子成交，未来盖的速度也会有所提升。

最后，“一小时生活圈”，在每个发展区中，客户都会考虑到底一小时生活圈能走多远，很多客户今天一小时都能到中山，你享受什么生活，可能你会是度假型的生活，或者是投资的概念购买物业。对中山的数据有所了解之后，大家可能认为投资要看前景，到底中山的前景有多好？首先整个宏观经济是良好的，整个珠三角的房子也在慢慢的上升。可能我们还在上升的轨迹之中，国家虽然要出政策，但是大家也已经有心里准备了。如果政策出来了，对低价位的区域比如中山不一定是坏事，对深圳等价位较高的区域可能会选到一些属于抗跌能力。有政策对中山楼市不会是一个坏事，反过来会有更多的机会，加上交通的改良，这是一个重要的信心。

本身中山的区域也有很多优良的条件，如果你们在中山可以找到一个优质的物业，大家可以重点考虑。因为找到一个好的物业，找到一个有潜力的区域投资汇报才会最高，本身就会获得比较好的汇报，今天我的内容就讲到这里，谢谢大家！

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