现场直播:"一桥两轨"带动珠三角全新投资契机

蔡穗声（广东省房地产协会会长）主题发言

广东房地产投资发展迅速

【蔡穗声】：很高兴在中山跟大家做交流，把我对房地产的看法、对市场形势的判断和这个轨道交通会带来什么好处给大家做简要交流。

这里一共是三个部分：第一、广东房地产的态势；第二、珠三角的东和西岸做一个对比；第三、减少这个轨道给西岸带来的影响。

现在全国和广东房地产的形势，我们认为还是处于上升的周期，这个周期还没有到顶点，这是全国的情况（PPT）），增长率最高是03、04年，是30%的增长。我们知道04年之后整个中央的宏观调控加大了力度，增长有点下降，但还保持了20%以上。广东的房地产开发投资从十年时间来分析，从0开始就达到了100多亿元的投资额，04年是1355亿元，05年是1498亿元，去年是1800多亿元的投资。我们基本上认为广东房地产的投资，整个增长是从04年开始有了一个加速的表现。

全国的土地购置和开发的面积比较，上面是土地购置的面积，下面的是土地开发。最高峰是04年，全国土地购置达到了39000多万公顷，04年国土资源部有一个文件八大，8月30号以后全国土地实行招拍挂，对全国土地的管理体制做了一个变革，把原来的管理改为调控结合管理，而且04年之后全国对土地的出让是有一个严格的管理过程。整个量也做了严格的控制。04年土地批出的量无论是全国还是广东都是有下降趋势的。这个趋势也是说明了今天房价不断上涨的重要原因，这是全国商品房销售的状态，去年最高峰达到了6亿多平方米。

（  PPT）上面是固定资产占GDP的比重，七年时间固定资产占GDP的比重稳定在30%  左右，波动很少，最高是32%，去年31.3%，固定资产投资的比重在广东是比较稳定的，在外省有一些达到40%甚至50%，同时另一条线，是房地产投资在固定资产投资的比重，在广东也是七年时间稳定在22%—26%之间，也相对比较稳定。这个比例关系，我们认为是比较恰当的比例关系。广东去年达到了1800亿的投资额，但是比例关系来说还是比较过热。

（PPT）这是多年来房价的分析，广东的商品房的均价的变化，这里说均价无论是业内人士和媒体都会讨论，认为国内的均价是一个很不科学的掩盖了很多问题，但是现在我国目前的统计方法和统计体系比较有权威的还只能说是均价。当然还有一个指标是国家统计局和国家发改委编制的70个大中城市的指数，我们认为不同的指标说明不同的问题。有时媒体说有些指标在打架，其实是不同的有有不同的含义，我们弄清含义，知道表明什么东西，很难找出一个指标是能够所谓最准确、客观反应价格，目前做不到。目前我们还是用均价做对比。

2000年广东商品房全省平均3000多元，一直比较平稳发展的04年有一个变化，04年上升到3700元，到06年上到5000多元，这个线是中断的，因为统计有了变化，去年省统计局公布的均价不算是平均，是加权平均值。如果我们看价格增长就会发现，下面这个线是价格增长的比率，01年在2%的幅度增长，02、03年是负增长，大概也是低了1%至2%。04年是9.1%的增长。05年是7.7%的增长，去年是19%的增。我们也看到全省是不平衡的，全省的平均数对比珠三角，特别是0和广州深圳比又是不同的，广州深圳去年的增长是24—25%这个幅度，是相当大的，但是全省来看，因为有东部、西部、北部，其实是拉平均的。

（PPT）我们看到每一年的成交都高过供应量，2001—2002年基本平等，但是到05、06年差距比较大。04、05年广东的控制量是往下走的，与此配合的是房价的往上走，以及需求和供应的比数是需大过求。

广东省04年开始进入了上升的比较加快的时期这个时期到现在位置，从中央2003年的121号文算起，业界把这个说为这一轮宏观调控的第一轮号角。宏观调控已经四年的时间，这四年的时间中，整个房地产的市场发展还是处于上升的阶段。目前来看不可能是今年结束，明年还是后年业界还没有一个统一的看法，但是这个上升阶段跟我国的经济发展是紧密扣在一起的，这其中会有一些小的波动，包括上海房价去年有一些小的下跌，但是今年又在往上走，这个上升的趋势并不是马上看得见的近期会终结的。

第二、大家房价涨的这么快，原因分析，我们认为首先的原因是供求关系，供求关系偏紧，从广东来看，（PPT）04、05、06年三年的时间，04年是3238万平方米，05是2294公顷，去年是2295公顷。04年有一个重大的转变，对房地产有一个很大的影响，中国土地从数量上和体制上都做了比较大的改变，今后不可能随意的批大量的土地了，一个是禁止招拍挂，另外总量上也有严格的控制。所以04年之后住宅的面积减少了，05年跌的很快，但是06年马上出现一个问题，房价上涨的很快，引起了批评，所以06年把口子放开一点，但是这个现象不可能持续很长时间。所以总的来说土地供应是越来越少的。

从土地购置面积来看，05年同比下降了4.53%，06年再下降12.06%。购置土地影响了明、后年的供应量，而开发土地影响了今年和明年的供应量，从广州市来看，广州市05、06年广州住宅供应量06年是186万平方米，但是正常的是300万平方米广州才能保持供需平衡，跟300万平方米差了很大的口子。

深圳每年的土地仅仅是200万平方米，而正常的也是需要300万平方米，按容积率来算起码要300万平方米才能满足正常的供需要求。但是深圳连续几年供应是零供应，所以深圳这几年房价尤其是关内涨的1万以上是普遍的。整个宏观政策持续利好，国内的经济高速增长，低膨胀，企业效益、政府的财政收入都提的很快，外贸顺差也很大，全国攀升到52.5%，广东是30—32%之间，全国是52.5%。

另外城乡居民收入提升比较大，储蓄率增高，人民币持续升值，尤其是资金的流动性加大。银行里、政府中、民间中都有很大资金，这个资金如何找出路，这是对房价很大的压力。各类的资源性产品价格普遍上涨，另外由于股市的影响，投资者购房欲望特别强烈，这些都是当前房价上涨的因素。

下半年大的改善比较困难，中小户型会增加，普通商品房的供应会逐步缓解，全省来看，房价上升的态势还是会保持，但是升幅会收展。当前市场处在供需双方对政策很敏感，这些因素造成了市场的波动。特别是如果银行加息采取重大的手段，加大力度也会引起投资需求的退潮，有一些交易会产生淡季，这也是一种可能性，这是房地产的基本态势。

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