大话地产:花都楼市发展 踏实做产品 交通要配套

主持人：我想问一下谈教授，除了对别墅产品做了一定的调研之外，有没有分析过目前花都楼市的其他产品，比如说洋房的比例大概了占多少，别墅的比例又会了占多少？

开发商要定位与中等收入人群

谈锦钊：我们主要是从政府政策的层面做调研的，我们为市委市政府服务，这个区域如何开发？房地产政策应该怎么引导？目前主要矛盾是在哪里？将来的方向是怎么样？主要是从政策的层面做研究。反而对价格的研究了不是很深入，因为这应该是房地产公司和中介应该考虑的。具体的我们做政策层面的，从大的方面就是城市结构、板块有什么问题。

我对花都还是看好的，但是确实应该是踏踏实实去做。我刚才听了大家说的房价我觉得是比较虚的，人民公园8000—10000块钱的公寓是不是太高了，天河也不过一万多一点，所以必然是依据他的销售。汽车城要的那块地，最初也就卖5、6千了不起，拿的地非常便宜，也是通过招拍挂。因为工业发展主要还是在工业行业里面做事的，这些高层都可以住别墅，外资的可能住别墅，但是一般的中层干部可能住公寓了，90平方米多一点，工人一般是90平方米，这个群体上一最多的。做生意也要考虑量在哪里？没有一个量支持你，恐怕一个楼卖了几套是一万的，也不能代表他的价格。

还有一个问题就是说对这个定位要准，价格一定要保持中低的水平而且比较稳定，才能发展起来。因为你现在基础不行，你要外地人来买，有交通制约；要本地人买，他要买得起，我刚才说的例子是周边的小老板有钱的搬家到新华镇里面住，在这个镇里面到百分之一，大部分农民和工人及外地来的这些人员的收入也是中下水平，所以这一层是最多。现在大量需求的人群当中都不能满足他们的居住需求，你将来如何发展起来？要一步一步来的过程，其他地方发展也是很便宜的，不过现在房地产周边都涨价了，现在卖到8000到10000，等其他楼盘已经降下来了，肯定会搞死，你卖不出去的，卖的也不多，所以要满足中等这一块是最关键的。

最穷的人和最富的人是非常少的，中间人最多，你定到8000到10000，很少人买。所以整个房地产市场就是要踏踏实实的做，满足中等收入的这一块确实的居住需求。没有这一个基础搞起来是没有人气的，高端产品也要做，但是必须有一个居住人群，有一个气氛，这个气氛集中起来，所有的公共配套设施才值得投入，这是一个成本问题，有一个服务规模，人群都达不到，地铁建过去坐的人没有多少，如果我搞很多的配套设施这个成本转不过来，政府投资也要考虑，投资者也要考虑我收不回来。

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