[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
黄华军：下面有请中国社科院财贸所所长裴长洪先生进行主题演讲“房地产城市经济增长方式转变”。
中国社科院财贸所所长 裴长洪
城市经济增长方式的转变
裴长洪：女士们、先生们下午好！我发言的题目是“城市经济增长方式的转变”。
现在谈论房地产业是众说纷纭看法不一致的话题，商业地产应该如何看待？应该放在转变增长方式大的背景和大的要求下观察和实施。涉及到城市经济如何转变，增长方式和落实发展观大的主题。如果在这样大的主题下，我们对商业地产会有一个比较正确的认识。
如何看城市经济、转变增长方式？
首先，应当要观察到这样一个现象也是一种规律，就是服务经济会逐渐的成为城市经济的主体，这是发展的必然趋势。我们的大城市，包括现在新兴的城市，改革开放以前的计划经济时期的城市，都是靠工业带动起来的，包括改革开放以后的深圳，都是靠大量的招商引资，建工厂，依靠工业经济和制造业的拉动，聚集人口和资金，成为有一定经济规模的城市逐渐发展起来的。这种发展的轨迹会慢慢的转变，随着城市土地要素、劳动力要素价格的上升，工业经济会慢慢的下降，服务经济比重会上升。现在很多城市从规划、环境的角度要求工业企业搬迁，例如北京的首钢要搬迁，搬迁后一千亿的产值就下去了，如何弥补，就要发展服务业，占GDP的比重要上升。服务业中就业的人口要上升，这是城市经济发展的必然规律。现在一部分的大城市已经到了以工业经济为主向服务经济转变的阶段。总体来讲，我国工业化还没有完成，很多的城市工业化也没有完成，而且工业的高级化还没有完成，但是在一部分的城市，例如特大型的城市，例如北京、上海、广州已经面临向服务经济转变的状况，特别是传统意义的城区，经济主体将是服务经济而不是工业经济。服务业的发展，基本的线索是按照三点发展的。
这次国务院下发了9号文件，关于加快服务业发展的若干意见，归纳为三个方向，一个是面向生活和消费的服务业，第二个是面向生产的服务业，第三个是公共服务，公共服务的内容很多了。服务业就作用来讲，可以初步的划分为三个类型，服务业发展，基础设施要跟上，载体是什么？载体就是楼宇和楼宇经济，需要公司总部和分支机构，需要商业地产。商业地产的用途有很多，这里列了一些，按照服务业的规定，按照服务业的分类，有很多的。按照中国加入世贸关于服务贸易总协定，服务业有160多个项。基础设施就是楼宇，商业地产，基础设施有使用效益的问题。首先是空间的利用效率，空间利用效率和人居环境的关系，过去大城市人居住的空间占的比重比较大，这是我们跟西方发达国家的不同之处，这些国家是楼宇经济，白天都在里面工作，晚上人就居住在郊区，这么做有它的道理。因为城市里面的楼宇，要有使用功能，使用的功能就是经济产出的功能，不是人居的功能，所以人不能居住得太多，但是我国目前做不到，因为我们的人多数居住在城市里，例如广州。
可以计算一下空间，究竟是人居住的空间多还是有经济产出的楼宇商圈的空间多。因此出现了这样一个新问题，就是商业地产如何健康的发展，这就涉及到规划和比例关系的问题。在我们这样的国家，在我们具体的城市，例如广州人均的面积和空间与商业地产的空间应该是怎样的比例关系，这个问题不能说都解决了，这样的认识也是不一致的，但是确实有这样的问题。
作为经济产出的空间，要讲利用效率，过去我们不讲经济增长方式转变的时候，城里面的工厂很多了，包括过去工作的杭州，现在城市里面还有大工厂，这些大工厂占地面积是很大的，因为过去的土地是白用的，城里的工厂可以开天车，那么经济效益就比较低了，现在做新的商业地产、新的规划，建新的楼宇，就是说空间的利用要讲究经济效益的，可以提供多少就业人口，有多少工资和税收和租金，因此大城市有的楼是“亿元”楼，这是从政府的角度来讲的，收税就可以收一亿元，就说明里面有很多的大公司，这样的情况有很多的，我相信广州成熟的商圈都是这样的，有的写字楼占地方的税收超过了一亿元，这是很普遍的，这就表明了经济的产出。
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