物管大家谈:关注物权法 关注我们未来的社区生活

【主持人】：感谢詹礼愿律师从历史的角度对法规逐条的分析。我们在座的还有物业管理方面的专家，下面请大家结合自己的实际工作来跟大家交流一下看法。

广州市康景物业管理有限公司总经理 孙川

【孙川：广州市康景物业管理有限公司总经理】：大家好，我是广州市康景物业管理有限公司总经理孙川。我比较赞同刚才詹礼愿律师的大部分看法，我想加深几点，在行业这一块，我觉得有待解决。第72条提到的现象，在实际操作中经常会遇到。而在现时生活中，我们物业管理企业承担责任经常会遇到困扰，就是一个共同分摊和管理费。

对于第74条，刚才詹礼愿也提到了，肯定是一个优先购买权。谁去主持？车位是发展商产权的，也是业主，他是不是也有优先权？

还有一个第76条提到了两个“2/3”规定，这是一个进步。反过来说，是不是真的这样，我就可以左右这个决策？特别是商业大厦，人数肯定是没有一般住宅多。像天河北的时代广场小业主也就几十个，没有那么多。小业主的利益、立场跟大业主是不同的。先说这么多了。谢谢。

广州东华物业管理有限公司总监 卢遂斌

【卢遂斌：广州东华物业管理有限公司总监】：我是广州东华物业管理有限公司的，公共收益细分一个设备使用细分，大家知道我们在日常的管理中，我认为公共收益这个概念，在小区里面闹得不可开交，业主认为公共收益是业主的。但法律却规定，是要经过物业公司才能获取的，怎么解决这个问题？过去业主公约的文本没有正式通过，规定是50%，有的小区这样执行了，但不够准确。为此，我建议公共收益应该细分一个概念，叫做“公共部委及设备设施的使用费”。以小区停车为例，假如有100百万，物业公司外派为其他的公司经营，这个100万会产生一个130万的收益，一个占用道路费。我们利用和这个小区的车位产生这个费用，第二管理费，增加了车位管理，第三车场成本，第四个车场的经营利润，第五各税金和其他。

真正属于业主的费用，也可以理解为租金，归类为利用物业收益也就是这部分。丢车的风险不被业主承担。车的经营公司要承担丢车的风险。丢车了由经营车场的人负责。但在实践中，往往为什么会混淆呢？我刚才举了一个例子，车场是委派为物业公司，我既管小区道路，连路面也兼顾经营。所以搞的比较混乱，具体公用部位和设备、设施的使用概念我只是作了一个概念跟大家探讨一下。 

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