物管大家谈:关注物权法 关注我们未来的社区生活

【谢凯】：刚才大家都谈到了一个问题，业主委员会用的是业主可以更换管理公司，其实物业管理条列一直都有，《物权法》把矛盾吐出来了，这个会产生什么问题呢？就是发展商和物管之间的夫子关系问题，我个人认为对于这个用词是太敏感了，作为国家的法规。买第一个房子的时候，就必须有物管企业，那实际上一个业主都没有，但是在《物权法》这里面就有明确的规定。比如说业主委员会更换了企业，这里他由于推出了一个对发展商的打压的管理权的问题，这个对于我们在目前的运作中，也是在行业中提出了一种新的情况，不管怎么样，我们对这个东西现在没有再提出修改的权利和资格，只有我们地方法规如何去完善和补充他，在这个母子关系、夫子关系的管理机构中，对于我们行业的发展有一定的指导，或者说在整个物业管理的过程中，这一个的运作是有一定的历史原因。因为所有的项目按目前来说，发展的项目是越来越大的，到现在我们还没有发展完这个项目，假如这个管理权不是为了建设，可能会带来很大难度，这个对于业主更换物管企业的过程中，我们必须有一个比较正确的代替，作为夫子关系也好，母子关系也好，必须按照新的法规出台以后，做好中间线的位子。

【主持人】：谢总，你好像代表很大一部分的物业管理中心提出了一个问题。

【许奋飞】：我解释一下我的理解，从这个法律出台以后，我想我们物业管理协会可能也组织、学习、扭转观念，这个请大家留意75、76的区别，从法律上的理解，75条说的是业主可以成立业主大会，换句话说，业主可以不成立业主大会，这是第一个。第二个76条，请大家留意，以前我们说的，76条的决定事项，通常是放在业主大会决定的，记得我们过去的是这样的。76条是说，这些事项不一定要等到成立业主大会以后才做决定，是业主共同来决定的，只要你决定的事项符合76条第二款额，两个三分之二，两个二分之一，只有符合这个条件，也可以成立这个事项。也就是说从第一款第五项来说，业主只要过了两个过半数就可以来解聘物业管理的企业，而不是指的业主一个人。所以请不要担心81条第二款的，别担心是个人业主的规定。看陈德豪教授是否同意我的观点？

【陈德豪】：我也同意这个观点。我们物业管理条例，包括其他的管理也有这个规定，就像前面有些志说的，有的业主指单个业主，有的业主是指团体，刚刚才讲的两个地方，都讲了团体，我们物业管理条例也明确说了，有业主全体行使业主大会的职权和义务，那个地方跟这个也没有矛盾的。另外一个就是大家担心的解聘，这个跟物业管理条例的也是吻合的，他的前提是依法的，也不是单个业主就可以提出这个要求，他只是调整了这个权利，目前的行业状况是大部分发展商的他不想推出来，鉴于全国的状况，法律有必须强调这样的事项，我觉得他是给予这样的一个前提来说的，法律要解决现实问题，这的地方我觉得不会对我们聘请的物业管理企业生冲击，因为他也有这个的精神，他这是给了一个原则。

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