物管大家谈:关注物权法 关注我们未来的社区生活

【谢凯】：关于这些问题，在归类方面我想刚才谈到的权利和义务，当然大家希望权益和义务是对等的，现在我们碰到最多的就是我可以不要权利，但是我也不要义务，这个状况可能比较多的就是使用电梯的问题，这个对于这些问题也是我们面对的，在管理中、在日常的运作中都会出现的，作为《物权法》这样的状况，我们说电梯发展商在卖的时候已经卖了给他，他同样要维护这种权利义务。在条例有两点，在律师这方面，目前也很难去解释，刚才谈的关于建筑面积的过半，两立不算是两者，建筑面积的过半业主且占有人数过半，两个都必须同等具备，在这个意义上说，比以前的更难，这个是我认为在理解上我们的运作，他不是说或，他是说两个必须同等的。另外一个关于资金凑集的问题，这里表达了一个，我们共同的资源比较多，共同资源我们理解是100%还是百分之一，79条里面的，经业主共同决定的，文字上共同决定就不是三分之二了就是100%了。我们谈到的就是下来的，可能就是今天我们不能解决的问题，我们看到的是曙光，国家把这个问题摆出来了，通过这次的讨论，地方政府的问题、地方立法的问题，在这个政策都补充了出来。

【主持人】：我们市长也表示过，《物权法》通过以后，市里的物业管理办法很快就会出台。我们会通过恰当的渠道将今天研讨的结果反映到有关的修订部门这里。大家对《物权法》都有一些担心的问题，有些是对法规具体理解的问题，有一些是在实际操作中的细化和完善的问题，针对这些问题，我们要怎么做才能做得更好？

【谢凯】：法规里的会所是什么呢？建筑区域内的其他公共场所，但是他这个公共也没有很明确的表达，什么东西？原来就是说会所是什么的？真正出文的话，我认为还是一种折中的道路，还是折中的一条道路。

【韩世同】：这个会所也有双重含义，规划的时候，它是在专有部分还是在公共的部分，这个地方你是专有的，你有可能有产权证，如果不是你是属于共有的，你就需要把它界定了。

【谢凯】：这个还是很主要。法律在建筑期的一个规划功能，在那个时候就应该定位了，而不是后面来规定，前段时间我们在谈讨论，我们了解很多会所发展商也是拿了产权证的，只有把有产权证就不能说是公共的物业了。这些也是我们在管理过程中要考虑的一些问题。看看其他的同志还有一些什么特别的事情要补充的呢？粤华的温律师，你也是办公室主任，您对这个问题简单的提提你的意见。

【温必潜：广州粤华物业有限公司总经办主任】：拿到正式的《物权法》还是今天，原来作为我也是研究法律的，一直关注《物权法》法的制订过程，一直都关注这个草案，今天拿到手了，也发现跟移交给人大通过的草案有比较大的区别，想讲的问题很大，但是前面都讲过了，没有必要再重复，我在这里只是讲一些问题，一个就是《物权法》81条的规定，业主自己感觉建筑物及附属设备也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理，第二款建设单位临近的机构，业主有权更换，这第一款和第二的业主对于业主的理解应该是业主大会，而不是耽搁业主，在我们制订《广东省物业管理条例》，在修改的过程当中，可以在这个问题上做一些完善，在法律原则下做一个更加明确的规定。

另外一个这一条就说对以法律的形式打破了目前监管不分的状况，这条跟物业管理条例是一脉相承的，如果说物业管理条例，是以国家的行政法规出现的话，现在就基本法律的形式出现，对于开发商和物业管理公司的母子关系，这种的打破应该值得我们注意的。再一个就是《物权法》81条把物业管理企业和业主的关系又回到委托与被委托的关系，这不能说是一个极大的遗憾，在物业管理的行业，近几年我们一直在讨论，物业管理合同的性质，也就是物业管理法律关系当中，物业管理公司和业主两个主题之间的关系，曾经一度是主仆关系等等。我在两年前在《中国物业管理》这个杂志里面发表过一个文章，就是物业服务合同的性质研究，我认为物业管理这个活动不是委托和被委托的关系，物业服务合同也不是委托合同，因为这种合同根本不符合我们合同法委托合同的一些法律特征。委托合同应该是委托人可以随时撤销自己的委托行为，但是委托管理合同可以吗？委托合同可以被委托人可以转委托，在一定的条件下，但是物业管理是不可能整体地委托，而委托关系是可以有偿的，可以无偿的，但是物业管理的合同关系必然是有偿的，等等。

从法律特征的分析绝对不是委托关系，而是一种平等的民事主体上的一种服务的关系，而且这个物业管理的当中，包括了两大服务的重要内容，如果是强调服务不是管理，或者是强调管理不是服务，都不能全面的反映行业的特征，经过几年来的讨论。我想在深圳资深的物业管理专家都有很多问题的讨论，基本上物业服务合同不是委托合同，这种已经成为了物业管理的同说，但是现在《物权法》又把它拉成的委托的关系，从概念上是一个倒退。另外就是《物权法》有一个很大的进步，就是业主大会和业主委员会的诉讼资格的问题，这个问题一直以来都是争论不休，在《物权法》明确的规定业主大会和业主委员会诉讼资格的问题，很遗憾它只是一种列举法，如果是法律列举的事由以外的事项，能否以原告的地位去起诉呢？在法律上法院能否收案了？这个我想比较难，相反业主的作为民事个体的诉讼地位是非常明确的，就是法律市《物权法》规定诉讼的权利，但是作为业主委员会或者业主大会这么一种机构，作为原告的诉讼地位在《物权法》是用列举的办法，我想这个列举是不能处理所有的问题，比如维修资金的问题，你这里就没有列出，那么维修资金如果出现争议，能否以这个为诉讼请求来提起诉讼呢？那么它提起诉讼的依据是什么呢？提起诉讼的主体是什么呢？这里就会产生争议。所以我觉得也同意刚才一部分领导的意见。我希望在我们今后广东省的物业管理条列的过程当中，和广州市的一些规定行文件当中，在充分不违反物《物权法》基本原则的情况下，根据本省、本市的一些具体情况，给予更明确的规定，更好地指引我们物业管理更好的发展。

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