许学锋:加息对房地产供求和价格的影响

许学锋搜房个人博客

银行加息对房地产的影响主要有以下几方面：

1、 开发商贷款利息支出增加。

假设开发商的项目资金贷款率为50％，项目开发周期为2年，贷款利息按基准利率计算，加息前每平方建筑面积成本5000元（未含利息成本），加息后利息成本增加了13.5元/平方，计算如下：【延伸阅读：央行加息百姓如何理财?提前还贷和转存未必划算】

5000元×50％×（6.39％-6.12％）×2年=13.5元

2、 买地成本增加。

土地成本占项目总成本的比例各不相同，假定比例为40％，那麽，加息对项目土地成本的增加转换成建筑面积成本计算：13.5×40％=5.4元/平方。这一增加额是很有限的，但是，加息后的利率已经达到6.39％,利息支出较大,财务压力加大,土地储备的成本和风险加大，加上土地增值税和其它相关的“调控”政策，发展商买地的冲动将受到一定程度的抑制，土地储备量将会减少。【延伸阅读：央行加息百姓如何理财?提前还贷和转存未必划算】

3、 发展商将更加珍惜现有土地的获利挖潜。

土地储备减少，迫使发展商想办法在现有的土地上做文章，挖获利潜力。例如，做精品房和高档房，增大附加值，并且会“惜售”，这些将使房价走高。试问一下，有哪个发展商会积极卖掉8000元/方的房子，然后拿钱在同一地段买回一块楼面地价7000元/方的土地呢？【延伸阅读：央行上调存贷款利率 20年50万房贷每月多还66元】

4、 贷款购房利息支出增加。

以一套80万元房子7成20年按揭为例，加息后每月的利息将增加约63元，每月本息达到约3830元，供楼压力很大。这将使精打细算的自住型贷款买房需求受到一定程度的抑制，而对于唯利是图的房地产投资者,已经达到6.39％的利率意味着获利空间变得更窄小,他们按揭买房的积极性也会有所下降。另一方面，加息增加原来贷款投资型的房地产成本，迫使提前还贷或提前卖出，导致二手房供应量有所增加，在一定程度上抵消了利息成本增加造成的价格上涨压力。

综上所述，我的基本结论是：每一次小幅加息对房地产的影响是很有限的；但多次加息和加息的预期将减少一手商品房供应量，增加二手商品房供应量；加息将增大一手房和二手房的成本，增加价格上涨压力；加息将抑制贷款型房地产需求（自住和投资）。

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