观察:我国"经济适用房回购"可能面临多道"瓶颈"

最近一段时间，有关北京经济适用房将被回购的消息成为社会各界关注的热点。有消息称，经济适用房回购政策将针对新建的经济适用房，在回购过程中，将考虑到房屋折旧等因素，适当调整回购价格，相关政策在今年上半年出台。对此，接受记者采访的业内人士认为，回购政策显示了政府还原经济适用房为保障类住房的决心，不过，包括回购时间、回购价格、装修费、折旧费等方面仍然存在疑问，因此，经济适用房回购政策可能面临多道瓶颈。【延伸阅读：广州经济适用房拟实行回购 最快今年上半年出台】 

记者了解到，在《北京住房建设规划(2006-2010年)》中，回购的对象是“今后新建和销售的经济适用住房”，虽然已经明确是新建房，不过时间点并不明确。北京房产中介链家地产市场总监金育松接受记者采访时说，由于经济适用房的建设并不是集中、批量的开发建设，不同的项目和同一项目都存在分期开发和销售的问题，摆在政策制定者面前的一大问题是：哪些房子是“新”房，是按项目动工时点，还是按建成年代计算？或者干脆确定一个时间，在该时点之后新建和销售的经适房都算新房？而按以上三个时点计算，在同一栋楼里的不同房产都可能出现“命运迥异”的情况：部分房产不用回购，而部分房产必须回购；如果一刀切，又显然对已经购房的居民不公平。 【延伸阅读：广州"怪现象" 经济适用房有人住不起有人不愿搬】

与此同时，相比去年回购政策是否应该实施的争议，现在最大争议集中在回购价格上，即按原价回购还是按市场价回购。北京信一天房产中介市场部经理罗煜认为，如果政府回购，采用的是当时购买的价格，业主肯定不愿意出售，这些业主可能永远占据房源并以长期出租的方式盈利；如果定高了，回购成本太高，政府要出财政补贴，而这两种情况都会让政策难以操作。【延伸阅读：茅于轼"炮轰"经适房打偏了靶子 有偏颇过激之嫌】

对此，金育松表示赞同。他说，这两种价格显然都不合适。首先，按原价回购将会损害业主利益，引发社会问题。在购房时，业主除了支付房款外，还需要支付契税、印花税等税费、购房后期的装修费、贷款购房时支付的利息等等；因此，按原价回购的结果有可能出现经济适用房彻底沉寂或是业主因价格太低，不愿配合的局面。其次，如果按市场价回购，将会违背回购的初衷，政府介入回购将失去意义。【延伸阅读：广州经适房管理办法上半年出台 或将先卖给政府】

“回购价格应该包含原购房税费、装修费，但如何计算折旧费，将成为制定回购政策的另一瓶颈，目前二手房折旧主要考察的因素是建筑年代以及装修状况，不过并没有统一的标准。只要回购价格过低，经济适用房业主都可能通过其它途径转让，势必又要引发关于经济适用房的争议。”金育松说。

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