聚焦我国后调控时代:错位楼市适应"非典型"生存

【策划人语】

不是我不明白，这世界变化快。

经历了政策洗礼的房地产市场，越来越多的“几年未有之怪现象”在上演：房地产调控依旧疾风骤雨，购房者就卖了房子去欣欣向荣的股市折腾；一线城市开发风险越来越大，开发商则就去二、三线城市打造新的“淘金乐土”；出售楼盘的压力不小，转售为租于是乎大行其道；谁都觉得买房还是贵，那就干脆大伙儿搞个集资建房、自给自足……一幕幕移行换位在错综上演，适应这改变了生存法则的房地产新时代。

多元化发展，非典型生存，此即为楼市之错位，错位之楼市。(柯鹏)

开发 转战二线

“到二线城市去！”随着房地产调控一声号角，中国的房地产开发商们开始流行这样一句口号。无论是内资还是外资，开发资金从一线城市向二、三线城市涌动的趋势日益明显。

“最近我们正通过论坛、招商会等方式与中西部地区的政府部门和市场人士广泛接触，希望寻找合作机会。”一位外资房地产中介服务机构的人士告诉记者。因经历过几轮楼市起伏，外资在房地产领域的投资策略一直被视作市场风向标。  【延伸阅读：盘点06广州房价走势 预测07楼市运程】

其实，早在2005年，恒隆、和黄等香港传统地产巨头已经在战略性地着手铺设在二、三线城市的项目储备。随后的2006年，华润、招商、万科等大开发商也以雄厚的资金实力加入到攻城掠地的项目争夺战，天津、重庆、武汉、宁波等二线城市频繁传出他们拿下当地“地王”的消息。

有报道称，近年来，内地住宅土地拍卖成交价前三位都出现在中西部省会城市，说明开发商正越来越看好内地房地产市场。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策优势外，相比一线城市低廉得多的地价与更高的利润，更是各路开发商趋之若鹜的主因。  【延伸阅读：房价飙升 二线楼市正重复一线楼市"昨天的故事"】 

英联国际不动产的一份研究分析报告指出，目前我国几大二、三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海等一线城市的房地产投资收益率目前只有7%至8%。比起一线城市越来越白热化的市场竞争和越来越稀少的土地资源，二、三线城市已经成为实力开发商的“新天地”。另外，二、三线城市的旧城改造、城市化进程、中心区重建等工程的广泛启动，房地产开发无论在新区还是旧区都可以找到相应的发展契机。 【延伸阅读：07年房价听取"涨"声一片 未来应该租房还是买房】 

但与此同时，部分专家已经提出预警，二、三线城市商品房供给与需求的比例已经出现失衡。据统计，中西部二线城市去年一季度的住宅施工面积相当于同期商品房销售面积的13.8倍，竣工面积多于同期商品房销售面积近1/3，供给过剩的趋势已经显现。专家指出，中西部地区房地产供给增长远远超过由居民收入决定的真实需求。  

而一些中小开发商因一线城市生存压力的问题转入二线城市，并“复制”在一线城市炒作房产的做法，如囤积房源，以分段推出楼盘或提前认购、集中签约等方式制造“抢购”场面；渲染概念，误导消费者，如“地段升值”、“国际设计”、“绿色环保”、“教育配套”等，而一旦实施效果不及承诺，都可能引来较多的社会纠纷。

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