清算土地增值税成重压地产股暴跌 房企即将洗牌

自日前国家税务总局发布通知，将于下月１日开始向房地产开发企业征收３０％－６０％的土地增值税后，前日开始，沪深两市的地产股遭受“重创”。其中，深圳多家房地产上市公司连续两日出现跌停。

清算土地增值税成重压

造成此次房地产企业行业振荡的相关土地增值税，其实并不是一项新出台的政策。深圳市地税局相关负责人告诉记者，土地增值税的税种１９９３年就已经推出，深圳自２００５年开始，全国首个恢复征收该项税目。此次清算土地增值税与以往的最大不同在于，以往以房地产项目公司注销税务登记为结算节点，而２月１日开始将是项目一立项就成为结算单位。【延伸阅读：土地增值税上缴存有变数 普通住宅仍有免税空间】

根据２００５年印发的《深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法》，深圳目前的房地产企业土地增值税实行预征的办法，预征标准根据房地产类型分为两等：对别墅、度假村、酒店式公寓按所取得的收入的１％预征；对除别墅、度假村、酒店式公寓外的房地产按所取得的收入的０．５％预征。

而新的清算政策出台后，以１９９９年开发商一块成本为１亿元的土地为例。其所开发的酒店公寓项目建成之后，其他费用为１亿元，销售收入为３亿元，那么减去成本（土地加其他共２亿元）后的增值部分为１亿元。根据规定的四级累进制度，增值部分的１亿元占扣除成本２亿元的５０％，税率应为４０％。这也意味着，房地产企业所需支付的土地增值税额为１亿元的４０％，即为４０００万元。而在此之前，该企业所需要预交的土地增值税为１亿元的１％，即为３００万元。所需实际支出的土地增值税前后差额巨大。【延伸阅读：广州开发商:新规实施 房价成本或增加近百元/m2】 

多支地产股连续两日重挫

昨日，深圳上市房地产公司万科、深长城、招商地产等在首日跌停之后纷纷发表公告，众口一词表示将不会受到影响。他们在公告中表示，虽然《通知》进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定相比无重大变化。它们均已经按照相关规定在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并在符合清算条件的项目中做了必要考虑。

万科和深长城还表示，由于它们开发的房产都是以普通居民住宅为主，因此受土地增值税影响较小。

不过，房地产企业的乐观心态似乎并没有给市场注入信心。就在不受影响的公告发布之后，昨日，房地产股继续下挫，深圳多支房地产企业般均未能幸免。万科Ａ开盘即以１６．５９的价格跳空低开。【延伸阅读：下月起清算土地增值税 华南各大地产商早有准备】

虽然中间一些地产股有所回升，但最终仍以１．７９％跌幅收市。招商地产当日继续下挫，跌幅达到４．５８％，深长城跌幅达到９．５４％，逼近跌停。而华侨城则是此次增值税政策中受影响最大的企业，继前日跌停之后，昨日中午再次跌停。

截至昨日收市，和前几日最高值相比，万科、招商地产和华侨城这三支深企地产的龙头，股票跌幅已经分别达到了１９．８％、１９．９％和２０．１％。

房地产业或将重新整合

股市振荡是否会对如日中天的房地产行业造成“打击”？连续两日的地产股重创似乎让房地产行业阴云密布。对此，业内人士普遍认为，政策主要打击的是大量囤积土地的房产企业，并且受到影响的主要是高利润的豪宅项目，因此对房地产不同企业的影响程度也不同。【延伸阅读：下月起开征土地增值税 开发商将遭遇"成本压力" 】

中原地产深港研究中心主任张伟表示，３０％－６０％的土地增值税是一个相当高的比例，对于房地产开发企业的现金流会有明显影响，可流动囤地的资金将非常有限。不过，他也表示，由于税率相当高，将会造成部分房地产商和投资者对该行业的信心受挫。对于整个行业来说，政策可能会造成部分中小型的房地产开发企业由于资金问题退出，但大的、已经成熟的优质房地产企业将不会受到影响。行业淘汰整合之后，将会保留下品牌企业，从长远整体来说，对行业健康发展存在利好。

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