群雄争霸:07年珠江新城写字楼商圈市场趋势展望

建主题性写字楼要根据市场需要

谈国栋：面向的客户是不一样的。我们面对的戏台这么大，写字楼会有多少？

叶海铭：44万，写字楼大概占了一半。因为我们在06年已经上报这样一个产品整体的品牌的策略，根据现在“起步，高端、终端、发展”过程，针对不同的客户去打造不同的产品，包括我们现在去设计越秀区、越秀广场，经营的思路也是这样的。

谈国栋：更多的是从区域和产品这两个字乘法，在我们的了解，写字楼这块有很多地方提供了主体性的写字楼，比如说针对某种类型的企业建设一些专题性或者主题性的写字楼，尤其在服务上面他们做的更加到位，我们刚才这三家的企业他主要做的是综合性的写字楼，并没有倾向于哪一类的企业，像深圳有一个写字楼是专门针对律师的，但是现在广州很多的写字楼还没有这样，更多的是综合性的写字楼。

文志雄：在东埔这一块合景搞了一个总部活动，那是比较针对性的了，每一栋的面积不大，一栋楼，公司进去用，独门独户，那个楼你觉得在你们的概念里面，在东埔这个楼和珠江新城这个楼在销售方面会不会有大的差异？在我们中介方面来讲觉得东埔的那个写字楼很好卖。

谈国栋：北京有一个逐步基地的地方，好象在西边中关村过一点的地方，这个已经是成熟的企业了，他不追求黄金的地段，有一些成熟的企业不考虑黄金的地段，他主要是考虑办公的环境。如果是除了那些国企，民营企业也就是十来年的时间。

叶海铭：那个需要一些客户的支持，我们在产品定位有一些客户的定位，那个项目在一开设的时候重点是律师协会、公证处这样的。

谈国栋：提供他们特别的服务吗？我不知道律师有什么服务？

叶海铭：在其他办公的地方有一个相互的配套，就是律师最常找的两个地方，另外就是公正、法律文件这些。那里有市公证处还有一个省公证处，现在买我们的产品的是市公证处。

谈国栋：把他们的一些配套和他们的一些机构都融进去了。

叶海铭：需要相关的产业，或者相关的机构去提供这些服务，但是最好的方法将这个机构摆在自己的写字楼是最好的。

袁向荣：我们当初也有研究过这个事情，他的开发模式和刚才叶总说的一样，我也非常赞同，我觉得这样开发前提必须要有行会或商业的支持，再者项目的规模也要相匹配，像深圳的国际商会大厦，据我了解，首先深圳总商会的这样一块地，开发商和他们一起合作。我个人觉得这个设想是蛮好的，不过，对于开发商来说，特别是以销售为主的项目，将来走下来的结局不一定像我们当初所设想的那样。

文志雄：你们在对外销售方面和对外出租方面有没有一个设想？

袁向荣：作为我们公司进入广州的第一个项目，因公司将来发展的需要，我们会自留一些物业作为总部办公，考虑到是公司的第一个项目，所以会以销售为主。

 谈国栋：地铁经过吗？

袁向荣：我们项目邻近二个地铁口，一个是1号线体育西路站，另一个是3号线的珠江新城站，距两个地铁口的距离大约在300米左右。

文志雄：那块地的位置还是不错的。

袁向荣：其实整个珠江新城规划都比较好，目前整个珠江新城的开发都是已经有了一个比较好的氛围，我们非常看好珠江新城的发展。

谈国栋：他不单是交通的问题，还有成熟的配套给大家，如果需要成熟的话，自我配套是需要一段时间的，如果没有两三年的时间他是没有办法成熟起来的。38栋大楼的停车位现在还没体现出来。

文志雄：好象有8000个公共停车场位了，还有自己的。很多人预测珠江新城会塞车，这个出来的话，会打消很多人的顾虑。现在还有一个担心，你内部的交通搞定了，但是出口的问题还没有解决。出去广州大道、黄埔大道这一块也是问题。

叶海铭：所以现在为什么珠江新城卖的那么好，在交通方面不用担心啊！但是出去肯定会塞的。

谈国栋：我们围绕珠江新城的话题也差不多了，刚好一个小时，我们会陆续再多一点这样的交流，商业地产我看到的数据是总的在建和在售大概是200万平方米，去年的数据是60万，还有大概120万等着出来，应该会有很多的话题和大家一起来探讨。

文志雄：讨论的东西还有很多。我们面对的客户都是一些企业，有律师、有自己的部门。

谈国栋：越大的企业越理性，越小的企业越感性，所以越理性的客户对你们的要求就很高。

文志雄：而且经历的过程时间比较长。估计卖一层楼要等半年，三个月、四个月是最起码的，毕竟是公司行为。
 
谈国栋：本次大话地产到此结束！感谢大家！ 

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