[搜房大话地产]:2006年年末广州购房置业指南
曾建芬：龙斌先生在博客上写了一篇关于年底楼市的走势及如何投资的文章，受到广大网友的关注，在搜房博客的点击也是一直保持高位增长，你是否可以阐述一下您的观点。
龙斌 ：满堂红 地产研究部总监
目前广州楼市正处于房价消化期
龙斌：宏观调控对市场确实造成了影响。去年的调控对一手房几乎没有影响，这反映在成交量和价格上，而导致二手房方面六、七、八、九几个月的低潮。十月份后二手房恢复了，今年的调控跟去年不同的就是相对而言一手房受的影响是比较大的，最多的时候成交量下降了20%。 而这几个月二手房的成交量比去年增加了。即使今年持续的宏观调控，二手房受的影响相对也比较少。
年底的楼价是很重要的因素，我也比较赞同黎先生的观点。一手房上升的幅度比较大，目前这段时间，可以概括为消化期，不是消化政策，而是消化楼价。政策经过几个月的演变，大家一直都关注，实际上已经没有悬念了。大家可以预计的就是一、二年后，中小户型增多了，限价房比较明确，非限价房不明确。
最近我们也做了一个调查，对1700多名二手市场的客户进行了解，60%的人认为目前的楼价偏高，从平均收入来说，已经超越了大家的购买能力。但是从目标客户群来说，我个人认为楼价仍然有上升的空间。从供求关系判断，我认为，目前来看，一手房供应不象原来那么稀缺。如果衡量关系，天平还是向需求倾斜的。从二手房市场来看，也有一定的代表性，买家还比较多。货源相对来说还比较少，不像去年的供应量那么少。随着经济的发展，财富会集中聚集到一部分人群手中，导致收入差距拉大。为什么越秀区新开的楼盘都在1.3万元/平方米或者是1.4万元/平方米，而且有一定的购买者，但是首次置业就无法购买？就是这个原因。
综合这几个方面来看，我认为市场不会发生很大的变化，一手市场消化比较明显，二手市场形成了一个旺季，从最近一、二个月的成交量来看比较活跃。成交量屡创新高，11月份的成交也是可以的。目前的二手楼价不算花都区，平均价格是5000元/平方米左右，跟阳光家缘的7000元/平方米或者是个别区域的10000元/平方米来说还是有差距的，所以我认为二手市场比去年还是会好一点，也是比较热的区域。 明年会继续消化楼价，虽然有60%的人说楼价高，但是我们问过部分消费者，是选择一次性付款还是按揭，超过30%的人选择一次性付款，说明购买力是很强的。从成交的情况来看，将近一半人是一次性付款。如果按70平方米计算，成交价就是38万元。
相关博客文章：新政楼价波动下的置业投资策略
黎文江：相当于一手房的首付。
龙斌：所以说价格的优势影响了二手市场，但是我么根据数据分析得出一手市场还是坚挺的。大家到广州市区走一圈，就可以了解到有多少楼盘供应，尤其是在城区。宏观经济就不用说了，大家是没有异议的，一定是不断发展的。置业用途有两种，一个是购买自用，一种是投资。自用的话，我在博客上写了“两多两少”的策略。“两多”，就是多考虑自己的实际需求，多考虑自己的承受能力。不要刚结婚就购买100平方米以上的大户型。 “两少”：自用的少考虑楼价的波动，少考虑升值。如果是自用，就不要考虑投资的升值。作为投资，我个人认为，要考虑回报率。为什么说楼价是有支撑的，我们调查目前的出租房的回报率是5%，就是用房屋的总价跟12月相除，但是不要考虑利率的因素。 例如华景新城一套房屋是40平方米，租金是1650元，回报率是5.8%，芳草园楼价上涨得快，83.7平方米，租3000元，回报率是6.8%，星汇园可以租到2400元，回报率是6%，就目前的楼价来说，租赁市场来看，对楼价还是有支撑的。同时泡沫程度很大的，例如回报率是2%—3%，那么楼价就透支，水分太大了，目前来看，还没有到这一步，如果计算好回报率，加上稀缺资源，房子肯定会升值的。
网友评论：>>我也来说两句
搜房网友:我的建议很直接：如果你真的很需要就买（以后就是房价掉50%也坚持不心痛），但如果是计划在这两三年内才买楼，又想在一个相对合理的价钱买入的话，最少要在三年后，政府这么久了，好象只有一样东西没有狠狠地骗我们。就是房价在未来两三年来会有所回调（最多也就是回归到理性水平），其实，大家应该注意一点，如果原来的房价2000元/方，上张到6000元/方，再回调到4000元/方，大家可能就高兴到不得了了。但实际，房价已上涨了2000元/方。所以，现在开发商在大量透支市场后，会在高位徘徊（由于前期的高价收入，开发商的资金可以支持2年以上），有机会会再向高位上冲，如果市场支持不了，他会再向下微探，当然这里的操作很隐蔽（例如房价是4000元/方，现在是4000元/方，送装修1500元/方等）。价格会下探到一个市场支持的价位，跟股票的操盘差不多。但这个过程，约为3—4年时间。如果外围经济环境好的话，还可能要6——8年。
搜房网友:不是非买不可，最近几年就不要买。
搜房网友:其实对于初次置业者来说，未必就一定要一次到位，买房还需按着自己的荷包行事。
搜房网友:天津的二手房比新房还贵,03年到现在,房价翻了3倍多,可收入却没变,可政府报出的数据是收入提高了,真不知道他那数据是哪来的长。>>我也来说两句
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