揭开中国最贵豪宅汤臣一品秘密:房价是地价26倍

汤臣一品，到底成本几何？到底应不应该卖11万元/平方米？这是个谜。

今年8月初，正式对外叫卖的中国第一天价楼盘汤臣一品在连续200多天的“零成交”尴尬之后，终于签下了1.3亿元一套住宅的第一单；事隔三个月，第二套又以6900万元卖出。然而，关于汤臣一品的炒作和暴利置疑并未平息，并在其全球招标搁置后愈演愈烈。【延伸阅读：中国第一天价楼盘 汤臣一品6900万元卖出第二套】

楼板价4225元/平方米，房价涨26倍

虽然汤臣集团（0258.HK）对外宣称，汤臣一品的地块早于1994年便已取得。但是上海证券报记者发现，实际上在2005年之前，汤臣一品一直为汤臣集团与永欣投资有限公司分别以80%、20%的股权共同持有。2005年1月，汤臣集团才宣布以1800万美元代价将余下的20%股权纳入囊中，使得汤臣一品完全纳入怀中。

此后，“天价与暴利”的议论始终围绕着汤臣一品。【延伸阅读：汤臣一品刀尖上起舞 自导自演富豪经济学遇尴尬】

汤臣一品的土地获取时间之早，是业内外一致公认的事实。据记者掌握的资料，规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时的该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20％股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，是现在出售均价11万元/平方米的3.8％。也就是说，汤臣一品的房价是此前的楼板地价的26倍———暴利争议由此而来。【延伸阅读：汤臣一品预售批文被延迟 推迟全球路演截止时间】

这样的地价并不便宜

那么，汤臣一品这样的地价是不是拿得太便宜呢？ 事实并非如此。

记者所掌握的另一块滨江豪宅地块，几乎与汤臣一品属于同一级别、同一时期，位置稍差。这幅地块建筑面积约97264平方米，开发商总计为该幅地块付出了约4亿元的土地出让金，计算下来，这幅地块的楼板价在4113元/平方米左右。“陆家嘴区域相当部分地块是在1996年至1998年出让的，当时的平均楼板价大多在每平方米300至500美元左右。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军透露。【延伸阅读：揭密汤臣一品 现场目击中国内地第一豪宅(组图) 】

一位咨询业资深人士告诉记者，在浦东新区刚刚开发之际，为了吸引资金进入，1990年初陆家嘴区域的土地都不算贵。如果汤臣一品地块于1994年取得，按照当时的行情，可能还属于高价购入。时隔多时，如今陆家嘴区域的地价已不可同日而语。不久前，李嘉诚麾下的长和系刚刚联手以8.32亿元代价，从富都世界手中收购了X3-2地块，该地的地理位置并不如汤臣一品，楼板价也到了10400元/平方米，而长和系计划投资总额更是达到17.4亿元左右。

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