[直播实录]大话地产:"花都——未来人居的方向"

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2006年10月22日18:17 来源：房地产门户搜房网   

【谈国栋】：陈总为我们介绍了比华南板块的优势就是具备先期的规划，花都区在广州的多个区中，花都具备完整的产业优势，这是其他板块不具备的。今天一来花都，就看到了中房集团的广告牌，中房也是花都的航空母舰，而且你们在北京也有项目，所以请谈一下花都的情况。

【李大龙（中房集团营销总监）】：中房这些年是全国发展的，我们的策略是投资全中国。在这种情况下，我们是非常关注华南地区的发展。为什么中房集团会选择花都作为发展，我想很多业内人士和客户都会关注的。下面谈一下我们为什么选择花都，在进入花都之前。我们对广州市的城市发展和房地产市场进行了研究，对广州的房地产市场格局也具备了认知。我们认为在广州的房地产发展，花都曾经被冷落和不被看好的地区，通过大量的实际调查和案例的分析，理论的论证，我们非常的看好花都的发展前景。

为什么这么说？我们是在05年4月份正式进入花都的，恰好在广州的城市规划设计论坛，规划局局长介绍了2010年亚运会的目的，提出了一主三副，主要的内容是，广州的城市空间主要是向南部和东部、北部发展，一主就是中心主城区，三副就是在南、东、北三个方向拓展，形成联珠江的多中心、组团的网络格局。当时对花都的副城区有一个描述，主要依托新白云机场、汽车产业园，发展现代物流业、空港经济为主的高新产业，成为适合居住、创业的中心区。我们看了描述后，很受启发，这说明广州未来的城市发展，无论是经济还是居住来说，中心城区都会产生驱赶效应。

（右图：中房集团营销总监李大龙）

首先，机场已经不适合在中心城区发展，所以迁移到了花都。未来广州的铁路客运、货运都会向番禺或者是花都转移。目前还有其他大的工业已经逐渐从广州中心城区迁出。随着城市中心区的发展，土地会越来越少，成本也会越来越高。不管大家有什么样的构想，现实是土地价格越来越贵，房价也会越来越贵。这样就会使城市中心的居民向周边流动，这是我们不得不面对的情况。花都就会成为接纳中心城区人口转移的副中心，所以花都具备很大的潜力。

通过市场调研我们总结了一些经验，发现有四点坚定了我们的信心。我们对比了各个城市发展的案例，我们发现世界上很多城市的发展都经历了中间化的过程。什么是中间化，就是中心城市将产业配套向次一级的城市转移，次一级城市的产业和就业也会向中心城区靠近，所以也会给次一级的城市带来良好的机遇。随着广州的发展战略向北转移，会使花都迎来历史性的机遇。

其次，花都是巨大的反磁力中心，为什么这么说？因为中国的很多种小城市，都是依托于中心城市的磁力效应。花都有一点不同，原来是一个县，后来成为独立的市，城市的规划和发展，一直是相对独立的。花都具备四通八达的交通网络，还有空港、汽车、珠宝、皮具三大支柱产业，还具备优美的自然环境，基础配套虽然起点低，例如医院、学校配套少，但是其他的经济状况是存在的，只要给予适当的推动，这些都会带动起来的，所以花都是具备长足发展的动力。

三、花都正处在城市激进的发展时期。广州将高标准的国际化产业都转移到花都，这对花都的经济会有所推动。产业的发展需要更多的人才，所以也需要更多的居住配套设施，经济的发展对房地产业也会起到促进作用。

四、花都是属于复合型的功能区，不仅有产业功能还有生活配套、交通配套设施。不会像其他的城区发展居住，因为有单一的居住，而发展成为副城市。如果大家关注北京的城市发展，大家知道在望京新城等居住区，因为规划的时候，除了居住外，没有考虑生活的配套、缺少就业、医疗，所以白天人们到城区工作，晚上回来居住。

花都因为具备复合型的功能，而且具备四大产业，都是朝阳性的产业。花都是麻雀虽小，但是五脏俱全，产业发展后，房地产业会快速的发展。基于这些认识，我们就选择了花都。我们进入花都的时候，从实践上来说，也存在一定的担心。因为我们无法找到花都介入的最佳时机，当我们进入后，发现有更多的房地产商进入，例如合和、万科等等。一个区域的发展离不开开发商的共识，大家从华南板块就可以看到。如果华南板块只有一个开发商做的话，就很难开发起来。就是因为不同的开发商同时的介入，开发出不同的产品供应不同的消费者选择。例如洋房、别墅都可以供不同的消费者选择。目前，花都也具备了这样的优势，众多的开发商共同进驻，也开发了多样的产品。

我们进入后，也看到了更多的利好信息。我们也知道合和集团准备在花都做轻轨，据我所知，也是首次在一个区域内做这样的基础设施建设。目前北京已经认识到基础设施和地下交通建设的重要性，所以不断的投入。如果花都的九号线和轻轨接通后，交通就不是问题。目前花都的107国道、广清、广花高速公路已经将广州和花都连接，目的阻碍花都发展的就是高速公路的收费。如果高速公路的收费取消后，轻轨将花都和广州连接，这种交通距离的缩短，一定会使广州市区消费者对花都心里距离的有所改变，那么大家就会认同花都。

我们发现政府也在积极的将大的商业配套设施引入花都，例如家乐福等等，所以我们相信花都未来的整体配套会越来越成熟，因此我们选择花都是对的，我们也会集中我们在全国各地开发的经验，将中房在花都的项目，在产品标准上可以满足花都本地以及广州去取的消费者的要求，这就是我们的想法以及对花都浅薄的认识。

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