外资投资中国房产兴趣不减 合作开发突破限制

“海外资金对甲级写字楼、酒店式公寓等成熟物业的兴趣依然很强烈。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅对《财经时报》称。

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）已出三个月。在上海房地产市场，外资不仅没有止步不前，脚步反而越来越快。

《意见》主要限制了境外人士个人购房，但是对于实力雄厚的海外投行或者地产基金，并没有造成实质的限制作用。抑制了私人资本参与炒房，使行业内大型外资综合财团及地产基金的优势更加明显。

初衷不改

外资对于中国市场的兴趣没有因为调控因素而减淡。今年4月以来，外资在上海动作频频。先是香港协和集团出价1亿美元从荷兰ING手中取得盛捷高级服务公寓的100％股权。随后美国高盛以逾7000万美元的价格买下位于古北的虹桥花苑酒店式公寓。Gateway Capital则斥资约6亿元人民币购买了新天地旁豪宅翠湖天地18号楼。而6月6日，大摩再次大手笔收购沪上豪宅物业，吞入传统高尚住宅区华山路板块的华山夏都116套房源。

在仲量联行发布的《2006年全球透明指数》中提及，投资商纷纷开始进驻以前从未涉足的偏远地区。仲量联行中国区投资部总裁邓文杰预计，一级城市的投资竞争日趋激烈，会有更多的投资商大胆进入二级城市，寻求更多回报。

果不其然，近日，新加坡凯德置地以3.03亿元人民币的价格，成功竞得佛山市禅城区占地4万平方米的综合地块。凯德置地在今年上半年已正式启动华南业务，并开始将触角伸到内地二线城市。

突破限制

美籍人士张先生去年在上海古北购买了一套房子。今年，他看中上海复地集团投资开发的“复城国际”，想再买一套，却被房地产交易中心告知不可以。因为按照《意见》，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，只能购买一套自住商品房。

《意见》出来以后，由于对境外人士购房套数的要求，使上海高档住宅陷入销售窘境，迫使外资从住宅市场撤出，投向其他物业，或者转变投资方式。因此，人民币的升值已经不是海外基金的主要谋利方式。

“现在，内地非常紧俏的商用物业成为外资的新宠。通常做法是买进物业，包装出租并形成品牌。” 陈咏东称。

据了解，2004年摩根士丹利买入世界贸易大厦的成交价是1800美元/平方米。而据业内人士估算，同一地段物业，现在的价格可以达到3200~3800美元/平方米。这样的回报似乎十分丰厚。

另一方面，政策规定境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，要申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

“这样提高了投资门槛，加大了投资成本。但是对于在国内进行地产开发的外资而言，并没有起到限制作用，他们早都已经成立了公司，而单纯进行投资的公司，如大摩、高盛等等，也在政策出台之前已经成立了公司。” 邹毅表示。

邹毅认为，未来会有很多投行来中国寻找伙伴成立合资公司。因此，是否找到值得信任的本地合作伙伴，将是海外基金决定投资与否的关键。

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