住宅禁商带走投资资金 引发甲级写字楼价格飙升

近日，在新一轮宏观调控政策影响下，国内房地产市场投资观望风大盛，不少投资客将眼光投向了受新政影响不大的商用物业上。6月19日，北京工商局暂停登记地址为民用住宅的企业办照。紧接着声势浩大的"九部委意见"新政出台，这样一条小小的规定将"住宅禁商"运动在全国各地推向高潮。

"住宅禁商"政策的进一步落实和国家宏观政策因素影响，全国各地开发商顺应时势推出各类型写字楼，国内高档写字楼建设滞后，产品相对缺乏，市场需求活跃，导致市场上甲级写字楼租价和售价接连上涨而倍受看好，成为近期房地产投资客及企业关注的"香饽饽"。

住宅禁商带旺高端写字楼

6月19日，北京市工商局颁布第14号文件，规定登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为"住宅"，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为"住宅"（公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。

北京市工商局一纸"住宅禁商"文件，其影响正在演化成一种蝴蝶效应："住宅禁商"看似在净化居住环境，但其影响已经波及到了住宅的居住价值和写字楼市场的发展前景。

北京市工商局的"住宅禁商令"，在京城楼市引起连锁反应。来自于中介公司的数据显示，写字楼的租赁成交量与"住宅禁商"前相比增长20%，甲级写字楼增长更明显，增长达25%，其租金也呈相应增长态势。如北京CBD国贸商圈，以京广中心和国贸大厦为标志的甲级写字楼整体租金上涨达26%。

为什么写字楼市场会出现如此大的反应呢！？

从市场看，租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司，而租赁住宅办公可以大幅降低公司营运成本。"住宅禁商"政策的出台，无疑是堵住了中小公司试图通过此种途径发展的通道。这样一来，首先导致中低端写字楼价格飙升，加剧了中低端写字楼价格的快速上涨，价格的上升逼得市场上众多中等规模的公司向高端写字楼进驻。另一方面，尽管国内写字楼商务市场近年快速发展，但由于市场缺乏与国际商务接轨的甲级写字楼，甲级写字楼市场前景被普遍看好，销售和租赁价格飞涨。如地处北京CBD内的华贸中心，"禁商令"出台后，销售一路攀升，价格从15000元上窜到了19000元每平方，短短不到一个月，每平方米的销售价格狂升4000元。对于有意提升企业形象的公司来说，中低档次的写字楼价格飞涨，这使得他们更坚定地将公司搬到高档次的写字楼，特别是甲级写字楼，最终导致了甲级写字楼价格的急速窜升。

"住宅禁商"政策出台前，一些地处商务环境浓郁地区的住宅，一直是一些投资者青睐的对象。如地处北京CBD长安街附近的SOHO现代城公寓，一直租赁火爆，吸引了不少中小企业租用，相对于租赁给个人来说，租住公司的时间长、租金高且投资收益稳定。"住宅禁商"政策的出台，极大抑制了部分投资者想通过此种方式来获取稳定收益的行为。数据显示，北京SOHO现代城公寓，不少公司开始整体搬出，租金下跌。同样，"住宅禁商"政策又带火了写字楼的租赁市场，借此商机，必然会促使投资者从住宅市场转战写字楼市场，由此带来写字楼市场的投资热潮。

据地产研究人士分析认为，这一政策的出台无疑是一项利好，不但有利于进一步规范住宅市场，而且对于房地产各市场来说也会产生良性的刺激，有助于写字楼空置率下降和写字楼租务市场的活跃。

大量投资资金流向写字楼

另外，新颁布的房地产新政也给市场造成了一定的持币待购的心里预期，5年内转让房产将全额征收相关税款的规定，使得住宅投资者望而却步。住宅投资主要依靠二手房的买卖转让。在目前的形势下，5年内住宅转让获利大大减少；另一方面，单纯出租的租金收益也比较少，与此相反，写字楼前期投资不像商铺的门槛那么高，后期的风险也比较小，因此会成为投资的最佳选择。所以，为了给资金寻找出路，原来住宅投资客中一部分杀向写字楼。

地产市场上写字楼开发商乐观地表示，目前不少迹象表明，原先的一些住宅投资资金正在向写字楼倾斜。

甲级写字楼供需两旺

专家分析，今明两年是中国入世过渡期的最后两年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入的地域、数量、股权方面的限制。

南宁市国内生产总值已连续多年保持两位数的高增长。可以预见，政策的放开和经济的稳步发展将给南宁写字楼市场带来持续稳定的需求。随着西部大开发、东盟"10+1"博览会的永久举办地落户南宁等利好因素增加，加上南宁各类行业对外开放程度正日益扩大，越来越多的跨国企业进入南宁。国内本土实力企业的发展壮大，势必将带旺南宁的写字楼租赁市场，带动南宁甲级写字楼价格的持续上扬。

"住宅禁商"，引发甲级写字楼价格飙升，导致甲级写字楼形势一片大好，势必引发南宁房地产市场大变革。目前，南宁甲级写字楼依然严重匮乏，市场需求旺盛。笔者从市场获释，代表南宁甲级写字楼的地王最近频出大宗买卖，不少大企业急速进驻，反映出市场普遍看好甲级写字楼的前景。同时，南宁市政府大力推动商务板块建设，重点规划围绕五象广场为核心的琅东片区，将其打造为南宁面向东盟，面向未来，代表南宁形象的中央商务区，预示着南宁甲级写字楼市场将更规范，前景将更广阔。

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