限制外资炒房政策出台 调控向股权换"热钱"开刀

“非常及时，很有必要。”昨天下午，中国社科院房地产金融研究所尹中立博士看到“建住房（2006）171号”文件后感慨。

该文件即传言中的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，由建设部、商务部、国家发改委等6方共同制定。

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如传言所说，该文件分为4部分，共14条，对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。

设实体公司监管“热钱”流向

政策（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。

政策（二）外商投资审理房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不低于投资总额的50％。

政策（十）在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人，不得购买商品房。

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解读：“以前外资进入国内房地产市场无法监控，现在要求必须设立公司，注册公司就要按照经营状况缴纳税收，一是通过增加交易成本，减少一些投机性外资介入的可能性；二是有利于政府加强对市场的监管。”尹中立认为。

戴德梁行写字楼部助理董事张家鹏介绍，从去年人民币实行浮动汇率以来，人民币升值的呼声更是不断，大量的海外热钱押宝人民币将会继续升值，大规模的外资涌入中国内地市场，而投资房地产业成为了这些热钱的首选。他认为这些资金的涌入带有一定投机性，迫使其成立实质性的注册机构，可以一定程度避免炒作。

向股权换“热钱”开刀

政策（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

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解读：张家鹏介绍，境外资本投资内地楼市主要有3种形式：一是帮助项目融资持有一定股份，然后通过股权转让赚取收益，欧美的投资企业经常采用；二是通过收购成熟物业，收取租金盈利；三是直接投资房地产开发，主要包括港资、台资、东南亚的一些地产开发企业。

“对股权转让设限是非常关键的。应该是监管部门看到了这样的苗头。”尹中立所说的“苗头”是指上述第一种投资方式。

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按照相关规定，境外资金不能对境内企业直接投资，但是可以通过参股的方式。这些境外资金多数是热钱，以快进快出获利，所以企业在获得这种资金的同时会承诺：约定期限内有境内公司回购热钱所持股份，保证热钱变现。2003年之后，这种运作方式逐渐增加，抵消了宏观调控的效率。而且从今年初开始，出现外资购买房地产上市公司的股票以达到曲线投资的目的。

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