律师八问直逼国十五条 政策为何给各地留有后门

作为一名房地产律师，我的客户最近都在忙着研究国六条细则“国十五条”。大家研究的结果各不相同：有人对政策的可执行性持高度怀疑态度；有人已经开始在研究改户型了；有人暗自窃喜，觉得自己的别墅更不发愁卖了，正在盘算涨价的事情；还有人在发牢骚，新政策又要滋生新的一轮腐败浪潮，改革的“隐形成本”又要提高了。

近年来，房地产政策的出台，比一些法律、法规的颁布引起更多的关注和争议，这已经成为一种国内特有的现象。这次也不例外。

以房地产律师的眼光审视上述两份文件，不难发现如下几个颇有争议的法律问题 ：

1.何为套型建筑面积？

众所周知，商品房销售环节中的面积计量和房屋计价，一般均以“建筑面积”或“套内建筑面积”为单位，相关法律、法规中也从未出现过“套型建筑面积”的提法。因此，“套型建筑面积”究竟指的是套内建筑面积还是建筑面积，各方似乎都有点摸不着头脑。其实，“套型建筑面积”还是有标准定义的。根据《住宅设计规范》第3.5.2条的规定，套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。根据此定义推算，似乎“套型建筑面积”近似于“套内面积”的概念。无论怎样，“套型建筑面积”对发展商而言还是新的指标，估计主管部门还是要做进一步的澄清。但相关部门新近前后不一的表态，则让开发商感到丈二和尚摸不着头脑。 【延伸阅读：[专题]混沌楼市90平米之争】

2.开发商是否可以主张自己的权利？

在土地招拍挂出让之前，土地的规划条件已经确定，开发商取得用地前，已经对项目应该做何种开发有充分的考虑和安排。现在居民生活水平提高，有些积蓄的人都想住大些的房子。先不说豪宅，90平方米显然尚不能满足很多准备二次购房自住者的需求。开发商的户型设计是根据市场需求确定的。在这个前提下，如果开发商取得了《建设工程规划许可证》，但是户型必须要根据新政调整，原来的市场调研白做了，市场定位没有意义了，市场机会丧失了，开发商的正当预期收益也就无法实现了。造成损失的责任谁来承担？开发商是否能够以合同基础发生重大变更、合同目的无法实现为由要求解除土地出让合同？开发商是否可以主张规划部门无权变更已完成的行政行为？现在看来，还没有发展商敢于申辩。但是，不排除未来因为这条政策的执行，引发很多行政诉讼的可能。

此外，在民事责任方面，开发商重新进行规划设计并额外支付的设计费用，应该由谁来买单？预定开工日期延误，开发商同项目施工方、材料供应商等签署的承包合同、采购合同不能及时履行，产生违约责任，谁应为此负责？相关部门在制定这些政策的时候，是否充分考虑到了开发商面临的这些法律风险呢？

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